业主对物业反映问题范文(优选38篇)

业主对物业反映问题范文 第1篇

__年，我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的同心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将__管理处一年来的工作情况总结如下：

一、管理处的日常管理工作。

自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。__管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。

管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

二、日常投诉处理维护工作。

1、处理投诉方面。全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。

全年投诉主要集中在1、2、10、16楼顶层住户房屋漏水，2、7楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17楼业主对酒店的油烟、噪音，18楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。

2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。

3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成__等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。

4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。__年，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。

5、水电维护。主要对辖区内的__等35栋房屋的水电维护及日常管理工作;全年水电月平均损耗率分别在———，严格控制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。

6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。

7、安全管理。今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年__发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。

三、加强学习，提高业务水平。

由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。

经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

四、存在的问题和今后努力方向。

一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：

第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高。

第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位。

第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求。

第四车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去。

第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重。

第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担。

第七，目前，我处所辖的__物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。

在新的一年里，应把提高物业专业管理、服务知识、工作水平作为培训、学习重点，为公司发展壮大，贡献应该贡献的力量。

应努力做到：

第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习物业专业知识和相关法律常识。加强对物业发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数。

第二，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进处室对业主、其他部门的服务水平及支持、配合能力。

第三，与房产、__超市衔接中心地下停车场漏水维修，7楼地下停车层启用和牡丹苑架空层超市配送中心迁移，合理利用起来，把停放在小区道路上的车辆规范停放入车库位，改善小区车辆停放秩序混乱局面。

第四，加强对辖区内的水电日常盘查、巡视，建立一个长效管理机制，从源头上堵住偷、漏、跑、冒、滴现状，尽量将水电亏损降到最低限度。

第五，为改变物业、房产、工程公司无止境承担辖区基础设备设施维修费用状况，必须启用房屋维护资金，而我司目前所接受的物业大多属前期物业管理，要顺利地启用维护资金，故急需成立业主委员会，好与业主委员会重商物业管理合同续签和动用维修资金事宜。

第六，在小规模物业小区，尽快成立业主委员会，与业主委员会协商调整提高物业服务费或者由业主实行自治管理，使业主、物业管理企业均受益，避免我司长期亏损。

新的一年，我处全体同仁将以饱满的热情，服务好业主，维护好公司利益，积极为业主提供优质的服务，为公司创造更高价值，力争取得更大、更优异的工作成绩。

业主对物业反映问题范文 第2篇

上 诉 人(原审被告)：朱xx，女，汉族，出生日期：略，身份证地址：略，身份证号码：略

代 理 人：李xx，广东xx律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人(原审原告)：刘xx，男，汉族，出生日期：略，身份证地址：略，身份证号码：略

上诉人因与被上诉人民间借贷纠纷一案，不服新干县人民法院作出的(20xx)干民初字第xxxx号民事判决，现提起上诉。

上诉请求：

1、撤销新干县人民法院作出的(20xx)干民初字第xxxx号民事判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求;

2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：

上诉人认为，一审判决在认定事实与适用法律方面均存在错误，导致作出不公判决，严重损害了上诉人的合法权益。

一、被上诉人一审提交的转账凭证的真实性无法确认，更无法证明系被上诉人给上诉人转账的事实

一审中，被上诉人提交的唯一证据就是江西省农村信用社的转存回单，上面没有银行盖章，也没有显示转存人是谁，更没有明确该款项的性质或者用途，因此上诉人对该转存回单的真实性不予认可。事实上，上诉人并不记得自己有收到该笔款项。并且，该回单上也不能证明系被上诉人转给上诉人的款项，因此被上诉人不具备向上诉人主张权利的主体资格。

二、上诉人在一审中并未确认相关转存回单就是被上诉人支付的货款

在一审庭审中，上诉人并未确认上述转存回单就是被上诉人支付的货款，只是说有这种可能，因为上诉人与被上诉人之间只存在买卖合同关系，被上诉人为上诉人销售水泥，除此之外，双方根本不存在其他经济关系。因此，如果说上诉人与被上诉人存在经济关系的话，那只有买卖合同关系了。所以，上诉人在庭审时指出，如果案涉款项的确是被上诉人转给上诉人的话，那么该款就应该是被上诉人支付给上诉人的货款，并不是说一定就是货款，但绝对不会是被上诉人给上诉人的借款。一审法庭据此将该回单是否属于借款的举证责任转嫁到上诉人身上是轻率的。

三、被上诉人应该提供证据以证明借贷关系而非仅仅是转账事实的存在，一审法庭在举证责任分配方面严重不公

退言之，就算转存回单就是被上诉人给上诉人所转的款，但是根据相关法律规定和诸多判例，光有转账凭证根本不能证明借款事实的存在。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。该条明确要求出借人应该提供能够证明借贷法律关系(注：而非仅仅是转账事实)存在的证据。具体到本案，既然被上诉人说是借款，就应该提供借条或者其他相关证据，以证明借贷关系的存在，但其只是提供了转账事实的证据且真实性存疑，故其诉请不应得到法庭支持。可令人费解的是，一审法庭却将是否借款事实的举证责任强加于上诉人，这显然极不公平。

打个比方，甲借了乙的钱并给乙打了借条，后以转账形式将借款还给了乙，乙随即将借条还给了甲。不久，甲却凭打款凭证起诉乙，要求乙偿还该借款。这时，如果法院非要让乙提供证明上述转账系甲偿还其借款的证据，否则就确认借款事实成立，岂不荒谬?

其次，即便被上诉人的转存回单是支付上诉人的货款，上诉人也很难提供相应证据，因为双方的交易行为有很多笔，时间跨度也较大，上诉人记不清被上诉人支付的到底是哪一笔。更重要的是，上诉人早已经不在原公司做了，原公司现在被上诉人朋友危xx手里，相关账册及合同资料上诉人很难获取。

四、三万四千八百元的借款金额也不符合生活常理

从生活常理角度分析，即便是借钱，上诉人也不可能向被上诉人借款34800元，如果是三万五万的相对整数还说得过去，因此，被上诉人称相关款项系借款的说法明显悖于常理，很难让人信服。

综上，一审判决在事实认定及法律适用方面均存在错误，举证责任的分配严重不公，恳请二审法院依法查清事实，并公正裁判!

xx市中级人民法院

上诉人：朱xx

二零xx年xx月xx日

业主对物业反映问题范文 第3篇

尊敬的 决策领导：

您好！

针对目前XX小区一期在建商品房存在消火栓挡门问题、走廊瓷砖乳胶漆问题、窗户上悬改成平开问题以及五楼以下外装饰墙挡光问题，XX小区全体业主根据《xxx物权法》、《xxx消费者权益保护法》等有关法律法规的规定，一致决定：要求xx公司对业主下述所有正当诉求给予书面答复，出具解决方案并经业主同意后，制定实施时间表，双方共同选定权威新闻媒体监督执行。否则，XX小区全体业主依法保留继续维权、向政府职能部门申诉以及诉诸法律的权利。

诉求一：消火栓整改

1、存在问题：

消火栓安装位置，距离入户门最近距离只有10cm左右，若是发生火灾情况，需要砸碎消火栓玻璃，水管冲压按照消防要求满贯的情况下，消火栓水管将遮挡阻碍业主入户门的正常开启，阻碍业主的逃生；当火灾发生，浓烟将遮挡业主逃生的视线，为了争取逃生时间，门在未全部开启状态只要能穿过身体的宽度，身体的本能就会冲出门外，而与身体接触的是玻璃材质的消火栓箱门，以及钢铁结构的消火栓箱体，玻璃与棱角的钢铁结构都是易给人体带来伤害的材质，平时容易给孩子带来身体上的伤害，火灾发生时将给全家人带来伤害的威胁；消火栓在离门10cm左右的距离，一旦消防栓使用或者损坏，漏水的话，就全灌进业主屋子里，将给业主的财产造成损失；消火栓在离门10cm左右的距离，降低整体楼盘的档次，影响整体居住环境的美观舒适。

2、诉求理由：

①根据《xxx消费者权益保护法》第七条第二款之规定：消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。但XX小区消火栓的安置明显违反了上述规定，对业主人身、财产安全构成了严重威胁；

②根据住房和城乡xxx关于再次征求《商品房预（销）售合同示范文本》意见的通知，出卖人有告知义务，但开发商（XX公司）在销售过程从未明确告知或主动提示客户消防设施布置及安装事宜，而此事对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，开发商故意隐瞒此事与业主签订商品房买卖合同的行为实属欺诈，根据《xxx合同法》第54条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

③根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。实际上，开发商与业主在签订合同之前的沟通中，其所展示的所售房屋一比一完整样板间显示，门口处并没有消火栓的安置，业主有理由相信样板间属于上述法律所规定的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，而且样板间门口的规划对业主商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定重大影响的，应当视为要约，虽未载入双方合同，但按法律规定亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。

④根据业主与开发商签订的《济南市商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定条款，若有设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（业主），买受人（业主）有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人（业主）在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。但出卖人（开发商）私自更改设计并未在规定时间内通知买受人，其致双方合约于不顾的行为构成违约，严重侵害了买受人即业主的合法权益，业主有权要求其承担违约责任，要求退房。

3、业主诉求：

消火栓位置进行变更，不可安放在原有位置，保证业主的生命和财产安全；由开放商设计出N（N≥1，取整数）套消火栓位置变更方案，经由相关职能部门重新审批，将相关职能部门的审批结果答复以书面形式发放给维权业主们，若业主同意新的整改方案将签署业主联名同意书交给开发商，开发商进行整改施工，必须在房屋验收之前完成消火栓的位置移动，若新移动的消火栓位置继续会对业主的生命财产安全产生隐患的，维护业主有权拒绝，并保留继续维权的权利；只要消火栓现在位置不唯一符合消防验收规范的位置，开发商不得以现在消火栓位置符合相关职能部门审批规定为理由拒绝整改，否则业主有权利要求退房。

业主建议方案：按照规划局公示的图纸行进技术上的改进做成内嵌式的，保证相关尺寸满足消防验收标准；天井窗处放消火栓也符合消防验收标准。

业主对物业反映问题范文 第4篇

上诉人因与被上诉人物业服务合同纠纷一案，不服沈北新区人民法院民事判决书(2014)北新民初字第883号判决，特提请上诉。

上诉请求：

1、依法撤销沈阳市沈北新区人民法院民事判决书(2014)北新民初字第883号判决书，并支持上诉人一审诉讼请求。

2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：

一、适用法律错误。

在一审庭审中，上诉人提供一组照片，证明帝景嘉园小区内存在以下问题：

1、停车位与业主窗户距离不足3米，噪音及尾气污染影响业主正常生活，要求被告赔偿违约金及伤害费1000元；

2、单元门损坏，无法使用。要求被告赔偿违约金600元及租房损失2000元；

3、电压过高，业主自行安装稳压器。要求被告赔偿违约金及损失3345元；

4、外墙渗水，要求被告给付抹灰产生的费用800元；

5、室外落水管损坏，原告自购材料更换，要求被告给付材料费200元，以上费用合计7945元。

以上事实，有《帝景嘉园物业服务合同》、照片、证人、证言以及当事人陈诉等证据，经庭审质证，原审一审法院予以确认，在卷为凭。

对于以上证明帝景嘉园小区内存在问题的事实，原审一审法院予以确认，但对这一事实是否系被上诉人责任且对上诉人造成财务损失，被上诉人是否违约并承担赔偿责任，原审一审法院并未释明。原审一审法院认为“原告起诉被告因管理园区公共区域部分不善给原告造成损害，现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”。此判决“对现有证据不足以证明上诉人的损失系被告管理不当造成”也未释明。按照《合同法》，一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付赔偿金的，可以直接释明并改判。

事实上，帝景嘉园小区内存在问题的事实，既是被上诉人对本园区公共区域部分管理不当的事实，原审一审法院有意规避这一说法，为被上诉人规避违约事实。按照《帝景嘉园物业服务合同》，帝景嘉园小区内存在问题的事实均在物业合同委托管理事项之内，以上事实分别对应违反本园区第二项委托管理事项6之(车辆行驶及停泊)；事项1之(门厅)；事项2(配电系统)；事项1之(外墙面)；事项2之(落水管)规定，已构成违约事实。按照《合同法》，如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。

原审一审法院的判决既违反了我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例规定》也违反了现代民商法的基本精神，更违反了《帝景嘉园物业服务合同》及《合同法》和《民法》，同物业管理公司承担的法定职责相背离。原审一审判决书上所称“被告管理园区公共区域部分不善”、“被告管理不当”即是对物业违反《帝景嘉园物业服务合同》的最好诠释，已构成对《帝景嘉园物业服务合同》的部分违约，理应承担违约责任。但原审一审法院却没有依此判决被上诉人违约，并支付赔偿金，而且被上诉人更没有提供可以对上述物业违约事实免责的证据，所以原审一审法院的判决缺乏事实依据，与情与法均无法自圆其说。

关于赔偿金在原审一审庭审中，上诉人已经说明《帝景嘉园物业服务合同》是物业方提供的格式条款，单方约定业主逾期不交物业费承担违约责任既缴纳滞纳金，却没有约定物业方违约的惩罚措施，这是很显然的显失公平的合同，在《合同法》、《民法》中对此显失公平的合同做出了明确规定，原审一审法院应按照《合同法》、《民法》的规定要求物业承担违约责任。另外，2007年9月，帝景嘉园并未交付业主使用，业主又怎么会与物业签订《帝景嘉园物业服务合同》，故原审一审法院所称“故帝景嘉园小区业主委员会与被告签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示”，是错误的，到底是谁的真实意思表示?2007年9月的业主委员会又在哪里?显失公平的合同又怎么可以据此不存在的“双方当事人真实意思表示”的理由而免责。

具体抗辩如下：

1、法理上，物业管理公司依据《帝景嘉园物业服务合同》对小区内配套服务设施进行维修、养护和管理，对小区内配套服务设施负有安全保障义务。物业管理公司对业主承担用水、用电、供暖、人身安全保障职责是物业管理公司承担的首要职责，物业管理公司必须采取对小区内配套服务设施进行维修、养护和管理等有效安全保障措施，保障业主在用水、用电、供暖、人身和财产方面的安全，防止侵权行为的发生，否则，即应对业主因为第三人实施的侵权行为而遭受的损失承担赔偿责任。在第三人介入侵权的情况下，经营者违反安全保障义务，使本可以避免或降低的损害发生或者扩大，因此其应为受害人向直接责任人求偿不能的后果承担一种风险责任，这种责任的性质属于补充赔偿责任。实施加害行为的侵权人是损害后果的直接责任人，安全保障义务违反人是补充责任人，两者构成责任竞合，在直接责任人无法确定或无资力赔偿的时候，安全保障义务人应当承担赔偿责任。安全保障责任大致可分为两类，即物的安全保障责任和人的安全保障责任。物的安全保障责任要求物业管理公司采取措施确保被管理小区内的设施安全、设备安全，否则，因设施、设备不安全使业主遭受损害，即应承担损害赔偿责任，人的安全保障责任要求物业公司采取措施确保小区的安全，防止不法分子在小区实施侵权行为，否则即应承担法律责任，对此，物业管理公司不得预先免责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

本案中，物业方没有按照相关规定采取措施，保障业主单元对讲门公共设施安全，并对业主造成侵权；没有对小区配电系统进行安全维护管理，造成业主损失；没有对车辆行驶及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害业主休息、学习安全权利；没有对公共外墙及落水管进行安全维护，造成业主损失。物业方虽不是直接侵害人，但作为补充责任人应承担赔偿责任。

2、按照《民事证据规则》的规定，下列情形可以申请法院调查取证：第十七条符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据；(三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

在庭审前，业主将一份请求沈北新区人民法院《调查证据申请书》交与原审一审法官，请求原审一审法官调取保存在物业手中的2008年7月-2010年业主的报修记录，此记录本可以证明业主就以上损害事实多次向物业申报维修，但物业现在拒不交出此记录本，还谎称业主从未报修过，借以推脱责任。业主询问原审一审法官调查取证结果时，沈北新区人民法院说：物业方无法提供业主报修记录本，并按照《xxx民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，以业主不能提供足以证明当事人的事实主张的证据为由判决业主证据不足，此判决为适用法律错误。业主因客观原因不能收集与本案相关联的重要证据，经当事人申请，人民法院应调查取证。原审一审法院以物业方无法提供业主报修记录本，进而推断业主没有报修，明显是在偏袒物业方，原审一审法院疑似存在司法不公行为。

二、在认定法律事实方面，原审一审法院犯有有证不认、无证妄认，对事实认定不准的错误。

原审一审判决在判决书中说：“本案中，原告起诉被告因管理园区公共区域部分不善给原告自身造成损害，现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成。故对原告要求被告赔付违约金及财务损失费7945元的诉讼请求，本院不予支持。”既然原审一审法院认为“现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”，那么“原告的损失”又是谁造成的?“现有证据不足”，“不足”在哪里?什么样的证据才能证实原告的损失系被告管理不当造成?原审一审判决在判决书中对此疑问均没有任何解释，原审一审判决又依据什么判定“现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”。上诉人认为原审一审判决缺乏事实依据，对上诉人提交的并以确认的证据及损害事实不去认定是被上诉人违约所致，认定事实不准。庭审中及庭审后，被上诉人也未提供上诉人的损失不是被上诉人管理不当造成的证据，但原审一审却认定被上诉人不承担赔偿及违约责任。而上诉人依据《帝景嘉园物业服务合同》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要求物业承担赔偿及违约责任，原审一审法院却不予认定。

1、停车位与业主窗户距离不足3米，噪音及尾气污染影响业主正常生活，要求被上诉人赔偿违约金及伤害费1000元。物业公司违规私划车位且违反《物权法》相邻权原则，造成对业主休息权及身体健康的侵权。

在此事件中，首先确认造成对业主侵权的是第三方机动车拥有者，是机动车的噪音和尾气对业主生活和身体健康造成危害，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司违法在业主窗下不足三米处私化车位，对小区车辆行驶及停泊管理没有尽到安全管理职责，且知法犯法。本案中，被上诉人存在违反法定的安全保障义务的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任，尽管实施侵害行为的第三人不确定。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》、《消费者权益保护法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项6之(车辆行驶及停泊)的约定，物业公司作为管理小区车辆行驶及停泊的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片和2014年03月24日《沈阳晚报》及证人证言。

2、单元门损坏，无法使用。要求被上诉人赔偿违约金600元及租房损失2000元；

对讲门自2008年开始就不能使用，春秋楼道内灌风灌土，经常有杂物吹进楼道内，且常有外来闲杂人员，更有甚者在楼内拐角处小便。冬天灌风灌雪，卫生、取暖条件极差，因自来水水表被冻，停水事件时有发生。夏天蚊虫爬满进户门，业主一开门，蚊虫跟随进入，半夜经常被蚊子叮醒，严重影响睡眠以致神经衰弱。对讲门已严重丧失保护业主人身财产安全及保持楼道卫生清洁功能。业主自家门口如此脏、乱、差环境，已严重影响业主正常生活。业主在此种环境下无法安心舒适居住，现已在外租房居住。因此问题，此房屋以低于本园区其他同类型房屋的价格出租，差额损失2000元。

在此事件中，首先确认恶化业主外围居住环境、造成对业主侵权的是第三方大风和冷空气、尘土杂物、外来闲散人员、蚊虫及上冻的水表，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共区域部分既单元对讲门的维修维护职责，致使单元对讲门腐烂变形，玻璃尽碎，为防止破碎的玻璃伤害到老人孩子，物业用大石块将单元门顶开至墙边，单元门成完全开放状态，致使大风和冷空气、尘土杂物、外来闲散人员、蚊虫长驱直入，甚至冻坏水表，造成停水事故，并冷空气严重影响楼道内业主家墙体的温度，致使与此墙体相连的客厅温度不达标，以上事实致使此房屋以低于本园区其他同类型房屋的价格出租，差额损失2000元。

本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位及公共设施既单元门管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项1之(门厅)约定，物业公司作为管理本园区公共部位及公共设施既单元对讲门的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、证人证言及在一审庭审中物业方陈诉的对此单元门多次返厂维修的笔录和在物业处保存的维修记录薄。

3、电压过高，业主自行安装稳压器。要求被上诉人赔偿违约金及损失3345元；在此事件中，首先确认造成对业主侵权且造成财产损失的是第三方电压，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共设施配电系统既小区自维配电箱的维修维护职责，2008年7-8月，业主多次向物业反应电压高造成业主家电器损坏，要求物业及时维修维护，物业也曾派人测过电压，电压表指针瞬间达到最高值270v，物业方将电工拖走后，再无音讯。直至今日本单元电压一直在240v以上，严重超过国家标准。在与物业长期协商要求供给合格电压未果后，为保护业主用电安全及防止火灾发生，业主自行安装了稳压器，这是业主自救的合理行为。

业主对物业反映问题范文 第5篇

_月，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了_月初既定的各项目标及计划。

截止到_年_月19日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。

以下是重要工作任务完成情况及分析：

一、日常接待工作

每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。

二、信息发布工作

本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用_送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

三、业主遗漏工程投诉处理工作

20_年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。

四、地下室透水事故处理工作

2010年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。

五、入户服务意见调查工作

我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。

截止到2010年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。

六、建立健全业主档案工作

已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。

七、协助政府部门完成的工作

协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。

为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。

八、培训学习工作

在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。

部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。

作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：

一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。

二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;

三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。

四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。

五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。

六、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。

日后工作的努力方向及工作设想：

我部门在做做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。

一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;

二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;

三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;

四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。

五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。

六、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率。

七、做好小区的精神文明建设，开展各种形式的宣传工作，并定期组织业主的文化娱乐活动。同时积极开展并做好各项有偿服务工作。

综上所述，20_年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据国家、山东省、临沂市政府有关物业管理的政策、法规及世纪新筑小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。

业主对物业反映问题范文 第6篇

试论业主委员会与物业管理公司的定位

业主委员会与物业管理公司的定位问题早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家^v^宋春华副部长就已经尖锐地提出来，物业管理行业的业内人士为之进行了艰辛困苦的追寻和探索，但至今为止却没有寻求到一个解决业主委员会与物业管理公司定位问题的根本良方。之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲；却恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。因而造成了物业管理行业的业内人士一头雾水，不知所措，处于一个既感到定位问题很重要，又无可奈何的尴尬局面，找不到一个根本的出路来。本文试图从法律的层面上，从一个全新的视角出发，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，以彻底解决业主委员会与物业管理公司的定位问题。

在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司是构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。那么，物业管理的这些民事主体的法律地位究竟为何呢？从^v^立法机关正在起草和审议的《^v^物权法（草案）》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，很明确业主的法律地位就是建筑物区分所有权人。但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁拥有区分所有建筑物管理人的法律地位？谁又拥有区分所有建筑物管理服务人的法律地位？我们必须对此有一个清楚、准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理民事主体的权利与义务，关系到物业管理行业的健康发展。为了清楚、准确、合理、科学地给业主委员会和物业管理公司作出法律定位，我们不妨先从我国民法对管理人的立法原意进行如下的探讨和剖析。

管理人这个词语的法律概念最早是出现在我国民法通则之中的。《^v^民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是我们常在物业管理活动中被称为业主的建筑物区分所有权人。由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《^v^物权法（草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对管理人的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，才能依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。

对于这种建筑物致害的责任主体，各国的见解是不同的。大多数大陆法系国家规定，只有建筑物的所有人才能成为建筑物致害的责任主体。例如，《法国民法典》第一千三百八十六条就只规定“建筑物的所有人”对于建筑物的保管或建筑不善的致害承担责任。此外，比利时、墨西哥、秘鲁、阿根廷、智利、巴西等国家均采用此立法例。而且，这些国家在规定所有人对受害人直接承担责任的同时，还赋予所有人对其他对于损害的发生有过错的人的追偿权。这种立法例的根据是，受害人通常无从发现和弄清事实上究竟是谁对于建筑物的失修或建造瑕疵负有过错，因此允许受害人直接对所有人起诉是公平合理的。

德国、日本、意大利等少数大陆法系国家规定了建筑物致害的多元责任主体。依据《德国民法典》第八百三十六至八百三十八条的规定，建筑物倒塌致害的责任主体有以下四类：1.自主占有人，即作为自己所有而占有物的人；2.前自主占有人，即倒塌或剥落是在土地的前占有人的终止占有的一年内发生者由前占有人负责；3.建筑物占有人，即因行使某项权利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人负责；4.建筑物保养义务人，即为占有人承担保养建筑物或与土地相联的工作物，或由于自己享有用益权而应保养建筑物或工作物的人，与占有人负相同的责任。依据日本民法第七百一十七条规定，工作物致害的责任主体原则上是占有人，但占有人对于防止损害发生已尽到必要注意时，则例外地由所有人负赔偿责任。不论所有人还是占有人负责，其承担责任后均可对实际引起损害的责任人行使追偿权。依据意大利民法，原则上只有所有人是责任主体，但当倒塌致害发生在用益权人的占有期间时，则由所有人与占有人负连带责任。

在英美法，建筑物致害责任主体原则上是占有人。根据是占有人直接地控制和监管着建筑物，因此，也有义务承担建筑物致害的责任。美国侵权法在建筑物致害方面的责任主要与财产的占有和控制相联系，而与所有权没有什么关系。也就是说，占有和控制决定责任，谁占有和控制着房屋，谁就有责任将其管好。但也有例外：1.享有终身产权的人（相当于大陆法系上的用益权人）对其享有终身产权的建筑物致害承担责任，因为通常情况下这些建筑物由他占有着；2.出卖人，一般情况下房屋的出卖人在丧失占有后对房屋的倒塌不再负责任，但当其另有约定或出卖人有欺诈行为时则由出卖人负责。

从各国对建筑物致害责任主体的法律规定，可以明确确定建筑物致害责任主体，应该是：1.建筑物的所有人；2.建筑物的占有人；3. 建筑物保养义务人。

我国民法在对建筑物致害的责任主体的立法中，借鉴了国外立法的成熟经验，采取了法国式的立法体例，实行了单一制的责任主体制度。在《^v^民法通则》第一百二十六条中规定，建筑物及其他设施造成损害的责任主体是“所有人或管理人”。尽管我国民法的这条法律规定从字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的实质仍然是属于“所有人”的单一制责任主体。

我国民法规定的所有人指对建筑物或其他设施享有占有、使用、收益和处分权的人。损害发生时不管所有人是否直接现实地占有建筑物或其他设施。也不管其成为所有人的时间长短，均不妨碍由所有人承担责任。即使损害发生于出借、保管、出租、出典等期间，所有人并未实际占有所有物，但仍由所有人承担责任。

我国民法在建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固

定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人（如承租人、借用人和典权人）。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。从这个立法原意上显然管理人仍然是等同于具有所有人权能地位的，并且在建筑物保养义务的程度上也相当于占有人的法律地位。

我国民法在建筑物致害责任主体规定“所有人或管理人”承担建筑物致害责任的'立法根据在于，建筑物或其他设施致害的终极原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一种复杂的过程。物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的损害，其责任人可能是建筑物的开发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能左右控制或彻底解除的。何况，当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。

由于物业管理公司具有“管理”二字，而物业管理公司又从事的是物业管理活动，因此，通常人们往往都会望文生义地将物业管理公司误解为建筑物的管理人。其实这是“管理”二字给人们造成的一种错觉。从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利；其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置，就会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理公司作为管理人，使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。

鉴于我国物权法仍然在起草和审议阶段，而且物权法所设定的建筑物区分所有权法律制度并不完善，因此，我们在此有必要对各国以及我国港澳台地区的有关建筑物区分所有权所涉及到的管理人以及管理服务人的法律条款进行借鉴和探讨。

各国以及我国港澳台地区的有关建筑物区分所有权的法律条款通常都将管理人作为区分所有权人大会（即物业管理活动中的业主大会）的召集人。如《德国住宅所有权法》第二十四条规定：“住宅所有权人会议，每年至少由管理人召集一次。”《瑞士民法典》第七百一十二条中规定：“除另有约定外，楼层所有人大会由管理人召集并主持；”《日本建筑物区分所有权法》第三十四条中规定：“集会由管理人召集；”“管理人至少每年应召集一次集会”。实际上在物业管理活动中，区分所有权人会议、集会或业主大会都应该是由业主委员会负责召集的。因此，从管理人召集业主大会的职责来看，是等同于业主委员会的。除此以外，管理人的权利义务也等同于业主委员会。如《德国住宅所有权法》第二十七条中规定：“管理人的权利义务如下：（1）执行住宅所有权人会议的决议并监督住宅规则的执行；（2）采取必要措施保存及修缮共有物；（3）在紧急情况下，采取其他保存共有物的措施；（4）管理共有基金。”《意大利民法典》第一千一百三十条规定：“管理人应当：（1）执行共有人大会通过的决议；（2）制定共有财产的使用规则，为公共利益提供服务从而使共有人能够更好地享有共有财产；（3）征收各种费用，分摊为建筑物共有部分的正常维修和公共服务支出的必要费用；（4）完成保全建筑物共有部分固有权利的行为。最后，年终时，管理人应当报告管理帐目。”

我国香港地区的《多层大厦（业主立案法团）条例》规定，依法成立了业主立案法团，大厦各分层业主在该大厦所享有的权利、权力、利益和所负的责任，便都交给业主立案法团去运用和执行。因此，当大厦周围出现山体滑坡，业主立案法团就应该承当维修和赔偿的责任。这实质上就是由业主立案法团担当着区分所有建筑物管理人的角色。而这个业主立案法团就相当于我们物业管理活动中的业主委员会。在我国澳门地区，针对由楼宇或其他工作物造成之损害，《澳门民法典》第四百八十五条明确规定：“一、楼宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出现缺陷而全部或部分倒塌者，该楼宇或工作物之所有人或占有人须对由此而造成之损害负责；但证明其本身无过错，又或证明即使已尽应有之注意义务亦不能避免该等损害者除外。二、基于法律或法律行为而对楼宇或工作物负有保存义务之人，须代该楼宇或工作物之所有人或占有人对完全因保存上出现缺陷而造成之损害负责。”《澳门民法典》的这条法律规定实际上明确了建筑物致害的责任主体是建筑物的所有人、占有人、以及负有保存建筑物存在义务之人。其中负有保存建筑物存在义务之人就是《澳门民法典》第三卷物权的第五章分层所有权中法律所规定的，由分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关。根据《澳门民法典》第一千三百五十四条规定：“管理机关系由一名或多名管理人组成。”第一千三百五十五条规定：“管理机关系由分层建筑物之所有人大会选出及免职”。显然分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关实际上就是我们在

物业管理活动中业主大会所选举出的业主委员会。

在^v^立法机关起草审议的《^v^物权法（草案）》也是按照各国及我国港澳台地区的上述法律条款的立法精神来设定建筑物区分所有权法律制度的。如在《^v^物权法（草案）》第一百零七条规定：“区分所有权人会议由管理人召集。”第一百一十二条规定：“管理委员会和管理人的职责如下：（一）共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良；（二）区分所有权人共同事务的建议；（三）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；（四）区分所有建筑物及其周围环境的维护；（五）收益及其他经费的收支、保管及使用；（六）区分所有权人会议决议的执行；（七）管理规约、会议记录等文件的保管；（八）管理服务人的委任、雇用及其监督；（九）会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；（十）管理规约的规定的其他事项。”因此，这其中的管理人自然就是业主委员会，而其中的管理服务人就是物业管理公司。

众所周知，我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物，物业管理与传统的房屋管理的最大区别物业管理是遵循着市场经济的规律运作，而不是像传统的房屋管理哪样按照计划经济的模式运作。遵循市场经济的规律，建立、培育和规范物业管理市场的首要前提就必须科学、准确、清晰地为参与物业管理市场的民事主体进行定位。只有正确地解决了物业管理民事主体的定位这个根本性的主要问题，才能明确各个民事主体的权利和义务，否则就无法清晰的确立各个民事主体的权利和义务，容易造成这些民事主体相互之间的角色错位。事实上，近年来在物业管理行业所反映出的许多难点、热点问题，实际上大多数问题都是由于没有明确物业管理民事主体法律地位而产生的。

应该指出长期以来之所以没有能很好地解决业主委员会与物业管理公司的法律地位问题，在某种程度上是计划经济形成的“官本位”思想观念束缚的结果。一味地在强调和担忧人民群众的素质的高低，担心赏赐给人民群众民主权利之后，人民群众将不能正确行使这些权利，会出现权利滥用和失去控制的局面。在这种“官本位”的思想观念束缚下，根本就不可能来正确探讨、分析和解决业主委员会与物业管理公司的法律地位问题，而总是隔靴搔痒在考量业主委员会权利给多、给少的问题，以致于有些物业管理公司还提出了“由业主委员会委托管理的‘二手项目’不接”的所谓“四不接原则”。业主委员会是社会主义民主肌体的细胞，克服和摆脱传统计划经济体制下的“官本位”思想观念的束缚，科学、准确、清晰地确立业主委员会的法律地位，通过业主委员会的法律地位直接赋予人民群众应有的民主权利，对于大力推进社会主义民主的进程，具有着十分重要和深远的历史意义和现实意义。同时，也有利于解决长期困绕着物业管理行业的权利义务不均衡的难点、热点问题，将物业管理公司从无休无止的索赔纠纷中彻底解脱出来。

从上述分析明显可见，物业管理公司是不具备管理人这种主体资格的，只有业主委员会才具有管理人这种资格，物业管理公司只能具备管理服务人的资格。既然如此，我们就应该依照我国物权法所确立的建筑物区分所有权法律制度，通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会为区分所有建筑物管理人的法律地位，直接赋予物业管理公司区分所有建筑物管理服务人的法律地位。

业主对物业反映问题范文 第7篇

亲爱的邻居们：

我们愤怒了！！！我们是名都山水苑二期小区的业主。因为天价停车费问题而引发的矛盾已经持续近一周，而且呈激化之势。小区所有业主均不能正常进出，有家不能回，有事不能出。严重影响了大家的正常生活。物业公司迫于各方压力，于2013年4月20日暂时放业主进出。

大家选择在名都山水苑二期落户的，多是买房时看中了售房广告宣传里有游泳池，有喷泉，环境优雅等卖点。然而自入住以来，目睹小区现有名都物业的种种劣行，却始终只能暗自忍受。因此倡议小区全体业主积极勇敢加入维权行动！维护自身合法权益！

众所周知，现有名都物业是开发商宏基置业公司的遗留产物，与宏基公司有着直接的不可分割的关系。他们之间必定存在一定的利益关系。业主入住前，就已经有了名都物业公司。让业主根本没有选择物业公司的权利。 所谓的业主委员会，我们这个小区是否有？有几个小区业主知道他的存在与构成？如果有，业主代表是哪些人？什么时候公示过给全体业主？

名都物业一直将本小区业主视为可以捞取巨额收益（一户100平，600户，就是60000平，一平1块钱，就是6万块，一年就是72万，这只是非常保守的估计）的对象，却对业主的利益不仅不尊重，反而漠视甚至无情侵犯，更别说正视过业主的正当诉求，对业主的要求能拖则拖，不能拖就想办法赖帐，让我们来看看物业这几年来所做的工作表现：

一、小区安全：

1、小区入口各式闲杂人等随意出入，无人盘查，业主安全根本没有任何保障；

2、门禁系统两年多时间一直没有启用，任何人都可以进入；

3、电梯经常性故障停修，且地面很脏很潮湿，内部灯光昏暗。曾出现过故障困人事件；

4、电梯内摄像头损坏后长期无人修理更换；

5、小区自业主入住以来，发生过几起业主被盗事件，损失了大量现金及财物。但物业却置之不理。 试问，在这样的环境下生活，我们还有哪怕一丝一毫的安全感吗？

二、小区停车：

1、小区地下停车场的产权是宏基置业公司的，以5-8万不等价格销售给了部分业主。起初地下停车场内垃圾成堆，粉尘漫天。导致业主都不愿意将车停入，地上停车一多，弯道部分就不方便通行。也没有物业保安管理。

2、地下停车场地面做漆后，为了统计摸底，物业所辖保安采取了设置路障等方法将业主车辆赶到地下停车场。但地下停车场内设施并不完善，且管理松散，车辆可随意停放。导致已经购买车位的业主不能停到自己的车位。我们认为物业保安并没有尽到责任维护业主利益。

3、物业公司为了配合宏基公司销售及出租地下停车位，从2013年4月16日起，拒绝没有购买和租赁车位的业主进出小区。400元每月的停车费，天价啊。比北上广都高。引发业主强烈不满和抵制。

三、小区卫生问题：

1、每栋楼前面垃圾成堆，楼道地面长期处于无人打扫状态，清洁工也就做做样子，无人监管。大多数时间看见清洁工，她们就是在收扒垃圾桶里的纸盒等可卖钱的垃圾；

2、一楼梯间及楼内通往地下车库的楼梯通道内塞满了清洁工捡回来的废纸箱、废塑料等杂物；

3、电梯内四壁上贴满了广告并无人清理，经常有散落在电梯内的广告单页。电梯内常有刺鼻异味。

四、其他侵犯业主利益行为：

1、游泳池作为小区内部公共设施，为全体业主所有，物业对外经营导致大量非业主涌入小区，影响业主正常生活秩序。《物业管理条例》明文规定，住宅区公共设施应为全体业主服务。因此，游泳池作为小区公共配套设施之一，不管其产权归谁所有，游泳池应首先以满足小区业主需求为前提，未经业主同意把游泳池对外经营，都视为违规行为。因为在建设过程中，游泳池的投资费用已包括在整个项目的建安成本之中，而游泳池的日常运行费用也属于业主交纳的物业管理费的开支内容。

2、物业利用业主群龙无首或者对法律法规不清楚，故意侵犯全体业主利益，制定天价车位月租费。并对于没有购买或租赁车位的业主，私自非法（并无收费许可证）收取停车费。同样是名都小区，其他几个苑的收费都比山水苑二期小区低。 即使有宜昌物价部门马上出台的指导价格，宜都作为县级市，也不能高于宜昌。

3、小区喷泉等流水景观形同虚设。至业主入住以来，从来没有开放使用供业主观赏娱乐。

4、害怕因为自己服务质量差收不到物业管理费，就拿业主装修押金抵扣。业主正当要求退还装修押金，百般刁难还不予退还。

总之，名都物业一直以经济利益作为他们存在的第一目标，一贯对业主的利益不尊重，甚至凌驾于全体业主之上。当今社会经济利益当然要讲，何况物业也是一个商业机构，但是不能以侵犯别人的利益来为自己牟利，否则和抢劫又有什么两样？作为一个为业主服务的机构，可以说是业主雇佣的管家和保姆，原本应该尽心尽力地服务主人从而收取合适的报酬，而现有物业却整天欺负主人，总是要等到主人电话打爆到处发帖声援才肯出来解决问题，甚至还联合有关部门欺诈恐吓主人，对主人的呼声视而不见，既不想悔改又赖着不走，吃定你了！到处哭穷说他们亏损，却又不肯滚蛋！业主们还要继续选择沉默隐忍吗？还要继续坐视不理放任自流吗？还要继续让他们侵犯我们的合法权益吗？

名都花园山水苑二期的业主们！由于小区规模较大，户数较多，为了保护自己的利益不受侵犯，目前只有少部分业主孤军奋战在维权一线。多数业主各选择忍气吞声，持观望态度。但正是这种隐忍，不敢于捍卫自己利益的做法让我们受到了更大的伤害。让物业百般拖延时间，单方发出不对等邀约告示。现在，是时候大家一起行动起来了！

名都花园山水苑二期的业主们！为了我们小区的长治久安，为了我们自己的合法权益，为了有一个干净整洁舒适安全的家，希望大家团结一致，决不妥协，与物业抗争到底！

我们要求：

1、审核物业管理机构的合法性；

2、审核物业收费的合法性与合理性，令其退还多收的不法资金；

3、因保安不作为，在主要路口（弯道处）停放车辆造成交通事故的，造成人员伤害及财产损失的，物业公司必须承担责任。

4、业主缴纳管理费后，财产被盗，物业公司必须赔偿。

5、赔偿堵事件给小区居民造成的一切经济损失，包括车损费、误工费、精神损失费及其次生费用，还包括承包游泳池等一切所得、不正当的物业管理费若干开支，包括乱打印收费通知，多请保安的费用以及乱设路障的费用，应一一返还给业主；

6、迅速做好不作为和乱作为所缺失的设施和不良设施的改造工作，增加健身设施和路面、院内停车位，立即停止并绝不允许其为卖掉全部车位而采取非法的胁迫措施；

7、停车费问题严格按照国家标准和参照名都花园其他小区收费标准收费标准执行。物业公司对业主摩托车、电动车不能提出任何收费要求；

8、追究始作俑者的法律责任。如果不能解决问题，我们强烈要求更换物业公司。

xxx

20xx年xx月xx日

业主对物业反映问题范文 第8篇

尊敬的各位领导：

我叫都启东，是乔庄供电业务部分管营销副主任。优服投诉事件发生在，当前正值国家和公司系统全面持续优化营商环境背景下，给公司造成了不利影响，我在这里对投诉事件作出真诚检讨并诚恳接受公司处理。

这次事件看似偶然，却是必然。这就反映出了我们平时在工作中的松懈态度和作风涣散。也暴露出我们在管理工作中诸多不足，首先是管理人员对公司优质服务和优化营商环境的精神要求认识学习不够深入，对员工管理粗放。没有按照业扩报装和积压业务清理要求具体要求落实到实处、没有将具体环节落实到人，没有做到对业务细节上的有效监管。

通过此次事件我们将每天业扩报装业务由专人纳入日管控，专人进行督办，对暂时不能解决的问题，及时向客户沟通解释。加强全员对营销业务全面学习，只有真正做到应知应会，才能真正做到举一反三，杜绝投诉事件的发生。

检讨人：xxx

20xx年x月x日

业主对物业反映问题范文 第9篇

根据《物业管理条例》第十一条业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

(三)选聘、解聘物业管理企业；

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主对物业反映问题范文 第10篇

不知不觉20__年已过了一半了，我在__物业管理有限公司工作也快__月了，也是我在社会初露锋芒的__月。从刚入公司的收取路面停车费到之后转为管理员都让我学到了许多在校园里学不到的知识和经验，也许这些就是理论和实践结合的成果。

下面我对这半年来从事管理员工作进行总结：

1.处理投诉、纠纷方面

刚为管理员经常遇到一些投诉、纠纷。由于欠缺工作经验，许多事情总不能很好的处理或解决，而且还担心自己把事情搞砸。经常遇到问题就跟__、__咨询好方法、好措施，或者直接反映给上级领导，然后再观察并学习上级领导对这些事情的处理方法。自己也在不断的处理投诉、纠纷的过程中总结了一套处理流程：

⑴首先应该给投诉者或者纠纷者作“降温”的思想工作;

⑵分析、调查问题的原因;

⑶若问题有涉及物业管理的相关法律法规应该结合物业管理相关的法律法规，然后根据实际情况拟定科学的解决方法;

⑷最后当然是具体方法的落实。并总结每次处理经验为日后的处理相类似问题做基础。

⑸投诉、纠纷处理回访，可以让我们的工作得到业主的肯定，同时也能缩进我们与业主的关系，方便日后物业管理工作开展。

2.交房、装修方面

交房和装修方面又可以分为交房、装修手续的办理和装修管理两方面。

⑴交房、装修手续方面

再还没有办理一份交房、装修手续之前，我就先跟__学习了交房和装修手续的整个流程并且做好笔记，在给不同的业主办理交房、装修手续的过程中不断的熟悉。

交房：

①检查业主的交房发票，和售楼部开出的交房通知单并回收交房通知单。

②确认业主身份且要业主身份证复印件一张归档，让业主填写《业主档案表》，填写好《用户手册》的“业主合约”(一式3份归档2份)让业主签字;

③移交房屋质量保证书和使用说明书和进户们钥匙并让业主在《确认书》(一式2份归档1份)上签收以上3样东西，且做好质量保证书和使用说明书的领取登记;

④指导业主对其套房进行验收，并填写好《质量验收单》;

⑤首要交房资料整理归档。

装修：

①收取装饰装修的企业相关资质证书的复印件一份，并根据xxx的《住宅室内装饰装修管理办法》审核施工图纸;

②填写《二次装修表》，然后物业公司、业主和装修公司三方签订《装修协议书》(一式3份各持一份)并跟业主和装修公司强调装修过程中应注意的重要事项;

③收取施工押金并发放《施工许可证》

刚开始都是经常对着这些步骤一步一步办理。

⑵装修管理方面

装修管理最重要的是水电和泥水这两块木工和油漆一般比较少出向违规情况，下面我对自己在装修管理的水电和泥水方面进行总结。

水电：检查卫生间、厨房和阳台的给排水系统，是否有乱接乱改、是否有跟施工图纸的设计不一。发现有渗漏水隐患或者其他不合理的地方应该及时通知业主整改;检查电力系统有无乱接乱改，电力的使用是否有存在安全隐患。

泥水：检查卫生间、厨房是否有加作防水层;是否有乱砌墙;结构有无按施工图纸施工。

有效的装修管理可以把违规装修抹杀在萌发阶段，避免日后不必要的返工，也减少了日后许多由于违规装修造成的投诉、纠纷;有效的装修管理可以让小区的统一美观，使小区更加规范、更具品味;有效的装修管理体现了一个物业公司的管理能力。

半年来本人把工作重心都放在处理日常投诉、纠纷和交房、装修方面而忽略对小区环境卫生的检查和保洁员的保洁工作的监督还有保安的管理工作。一个小区的环境卫生、秩序和保安的整体形象都是管理员基本的管理内容的而且直接影响着一个物业管理企业的形象，所以下半年本人将在这方便加强管理力度!只有良好的企业想象才能谈创金汇物业管理的企业品牌!

业主对物业反映问题范文 第11篇

亲爱的邻居们：

我们来自不同的地方，从事着不同的工作，为了梦中的理想家园，我们拖家带口来到亲亲里。遗憾的是，这个曾经给过我们无限憧憬的所谓“高档小区”交房至今半年了，安防系统还没有完善、智能系统还只是纸上谈兵，我们这个“高档小区”到目前为止还什么都没有。

多泰物业一直将本小区业主视为可以捞取巨额收益（一户平均按80平方算，6栋、7栋、8栋每栋就按300户，三栋共900户，就是72000平方，一平方元，就是8万6千4百块，一年100多万，这只是这三栋非常保守的估计，我们小区12栋他们的利益是多少？）的对象，却对业主的利益不仅不尊重，反而漠视甚至无情侵犯，更别说正视过业主的正当诉求，对业主的要求能拖则拖，让我们来看看物业这半年来所做的工作表现：

一、小区安全：

1、小区入口各种闲杂人等随意出入，无人盘查，业主安全根本没有任何保障；

2、每栋楼都没有任何门禁系统，任何人都可以进入，比如：推销蟑螂药的，晚上8点以后还有陌生人敲门的；

3、我们是独立的小区，不应该和北城佳苑共用，用拦杆拦住安全通道行为不妥，小孩推推车都不能过，残疾人人轮车能过吗？不少老人或小孩都有碰伤；

4、每栋楼均未安装摄像头，电梯内也无摄像头，物业也视而不见、置之不理。试问，在这样的环境下生活，我们还有哪怕一丝一豪的安全感吗？

二、小区地下停车场产权是谁的，只有他们自己知道（如果小区地下停车库有销售或者租凭权我们应该自觉购买或者缴纳租凭费），但是他们没有出具任何证件，就在门口强行要求业主办理停车卡，不让业主车子进出。

三、8栋旁边和对面的货运部每天下货吵闹住在周围的小孩子，使得他们根本无法入睡，就一直哭闹。其次对上班族的影响，再次是老人，老人的起居是比较有规律的，可是这声音实在是太吵，哪怕关了所有的门窗，室内依旧像是雷声轰鸣，让人无法入睡。四、多泰物业害怕因为自己服务质量差收不到物业管理费，就拿业主装修押金抵扣。正当要求退还装修押金，百般刁难还不予退还。总之，多泰物业一直以经济利益作为他们存在的第一目标，一贯对业主的利益不尊重，甚至凌驾于全体业主之上。当今社会经济利益当然要讲，何况物业也是一个商业机构，但是不能以侵犯别人的利益来为自己牟利，否则和抢劫又有什么两样？作为一个为业主服务的机构，可以说是业主雇佣的管家和保姆，原本应该尽心尽力地服务主人从而收取合适的报酬，而现有物业却整天欺负主人。亲爱的邻居们，不管您买房是为了改善居住条件，还是投资，小区的硬件都是我们的血汗钱哪！我们不能再做沉默的羔羊！为了我们自己的家，请站出来，为了维护我们自己权益而战吧！团结才是力量，人心齐才能将泰山移。5月16日上午九点位置在8栋乒乓台活动区，大型维权活动即将展开，希望您能前来，支持成立业主委员会。然后，请您站到我们的队伍中来，积极鼓励与呼吁。时间紧迫，我们的消极等待和不作为只能换来所购物业的贬值和居住的不安全感。为了咱们自己的家，邻居们，站直了，别趴下，将维权进行到底！

现有业主联名签名处：xx

业主对物业反映问题范文 第12篇

尊敬的**业主：

**交房日期日已迫近，但是目前从工地现场反馈回来的信息看，我们购房时所看到的精美的公共空间的装修恐怕已经无法达到了！从现场拍摄的照片看，除一楼公共大厅外，其他各楼层的公共电梯间存在偷工减料的情况！

大家在销售的带领下参观样板区的情景想必还记忆犹新，精致漂亮公共电梯间时刻打动着我们。步行进入８号楼３层样板区，刚迈过防火门进入电梯间，过道左右两边均为瓷砖大理石贴面印入眼帘，大理石与瓷砖交界处用腰线进行装饰，显得高档美观。

而目前看到的现实情况是，这个过道的墙面装修被开发商取消了！！！只是在墙角装饰了一条地脚线，而墙面仅仅使用墙粉进行了粉刷，瓷砖、大理石、腰线都没有了，简直就和安置房一样！以弄脏了以后都没办法清理，一个脚印就可以把这面墙解决掉，现在想想就知道若干年后是什么样！

我们接着往下看，通过过道走到电梯处，样板区看到的“瓷砖大理石贴面，大理石与瓷砖交界处用腰线进行装饰”的装修也已不复存在，全部草草的使用了清一色的瓷砖进行贴面，大理石与腰线通通取消，档次大大降低！

具体的情况及图片大家可以通过**帖子进行查看。

做为普通的老百姓，我们没有什么过分的要求，我们事先是看到样板区的标准才决定购买的，购买一套商品房对我们大部分人来说是一辈子的积蓄以及几十年的贷款，可以说一辈子的大部分时间及收入都搭了进去！这些都是我们辛苦的血汗钱！

而**开发商现在答复，样板区的装修仅仅是营销手段，不做为最终交付的依据！——————你在室内装的再豪华，我们知道是营销手段，可公共空间的装修说一句是营销手段就能了事？你知道有多少业主是看了公共空间的装修才决定购买的吗？难道你不知道这样是会误导业主吗？这是一个负责任的企业吗？？

所以，请广大业主尽快加入“维权群*****”，我们要联合起来，用我们的实际行动，向开发商的行为说不！我们要联合在一起，用我们不屈不挠的精神，维护我们美好的`家园！

业主对物业反映问题范文 第13篇

上诉人(原审被告、反诉原告)：

住所地：

法定代表人：

职务：董事长

被上诉人(原审原告、反诉被告)：

住所地：

法定代表人：

职务：总经理

上诉人因买卖合同纠纷一案，不服中级人民法院(x2)曲民初字第号民事判决，现特提出上诉。

上诉请求：

一、请求依法撤销中级人民法院(x2)曲民初字第号民事判决；

二、请求依法进行改判；

三、请求判决由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。

事实与理由：

原审判决认定事实错误，适用法律不当，导致做出了错误的判决结果，理由如下：

一、被上诉人所供铅精矿不符合合同约定的质量标准

1、被上诉人行为属于根本性违约。

根据上诉人与被上诉人签订的《原料购销合同》第三条“质量要求：Pb≥%。同批铅精矿质量应基本一致，不得混入外来夹杂物。”第四条“铅精矿含铅主品位增减价及杂质扣除标准见附表。”在《铅精矿含铅主品位增减价及杂质扣除标准》附表1规定“%

以上规定说明，主要铅精矿应达到Pb≥%，不达到此标准的少数铅精矿可按照附表递增和递减，Pb

2、公安机关取样检测的结果证明上诉人所供的铅精矿品位不合格。

(1)x年5月25日公安局公安分局民警在上诉人分公司粗铅厂依法对堆放车间内的x年4月2x日、5月3日、5月4日被上诉人运到的铅精矿进行取样，经均匀布点取样后，混合十字对角四分法缩分，然后提取检测铅精矿一袋(灰黑色粉末状物)。(详见x年5月25日提取笔录)

(2)x年x月5日公安局分局刑事侦查大队出具公安局分局委字[]1x4号涉案财物价格鉴证委托书，委托公安局x区发展和改革局价格认证中心对5月25日调取的铅精矿进行检测，委托书内容“为打击犯罪，特呈请对犯罪嫌疑人所使用的铅精矿进行价格鉴证。”(详见委字[]1x4号委托书)价格认证中心依据委托“依法对被骗品位铅精矿吨的价格进行鉴定”(详见区发改价鉴[]15x号鉴定结论书)并出具编号：区发改价鉴[]15x号的价格鉴定结论书，该结论书价格鉴定基准日为x年4月2x日至x年5月4日，结论书认定x年4月2x日、5月3日、5月4日共计吨铅精矿，价格元。同时，在委字[]1x4号涉案财物价格鉴证委托书中载明了5月25日调取的铅精矿Pb都为。

在委托公安局x区发展和改革局价格认证中心认证的同时，公安局分局刑事侦查大队还委托滇东地质矿产测试中心对5月25日调取的铅精矿进行测试，滇东地质矿产测试中心出具编号P-x24检测报告书，报告指出5月25日铅精矿的。

3、讯问笔录证实5月3日、5月4日的铅精矿均不合格。

被上诉人经办涉案业务的业务员于x年5月22日在x区公安分局讯问时出具讯问笔录，该笔录确认被上诉人将铁矿及低品质的铅精矿加入到高品质铅精矿中，并将混合后的铅精矿分别于x年5月3日、5月4日两批共计1x车发往上诉人处。(详见x年5月22日讯问笔录)

以上情况证明了一个事实，被上诉人所供的全部铅精矿都不合格，未达到合同约定的产品质量要求。退一步讲，即使被上诉人4月2x日、5月4日供给上诉人的铅精矿的品位合格，但是之后x车不合格的铅精矿混入了之前5车所谓合格的铅精矿中的Pb却只有，当然导致所有铅精矿不合格。而一审判决想当然“对4月2x日、5月4日所供5车铅精矿应认定为合格货物，应按照合格品位价格计算货款。”(详见判决书1x-11页)违反合同约定的初衷，这种混杂的铅精矿是无法冶炼出粗铅的。

二、原审法院判决部分事实认定不清

1、原审法院认定“出具的《结算过程证明》中载明x年4月2x日两车铅精矿货款价值为元，x年5月4日三车铅精矿货款价值为元。”(详见判决书1x页)与事实不符。其一，上诉人出具《结算过程证明》的背景是应公安局分局刑事侦查大队要求分别就被上诉人调包货物检测样品及实际供应货物的价值分别作出结算，以便确定犯罪嫌疑人的犯罪金额。其二，上诉人对元、元两个数额是不认可的，而是假设被上诉人调包样品是真实存在的话其价值是元、元。并非我方认可的价值。

一审法院断章取义，将依据调包货物检测样品出具的《结算过程证明》元、元作为定案依据，却忽略了依据实际供应货物出具的《结算过程证明》元(12车合计价值)。以此作出的定案依据实属错误。

2、一审法院认为“对4月2x日、5月4日所供5车铅精矿应认定为合格货物，应按照合格品位价格计算货款。5月3日所供铅精矿应按照的品位价格计算货款。”(详见判决书1x-11页)认定事实不清。

根据公安局x区发展和改革局价格认证中心及滇东地质矿产测试中心出具的报告，被上诉人供应给上诉人的所有货物合计吨都不合格，而非只有5月3日的不合格。

3、一审法院认为“货物价值为元”(详见判决书11页)与事实不符。根据上诉人与被上诉人签订的合同，Pb

三、按照合同约定，上诉人请求被上诉人支付12x万元违约金的诉求应当得到支持

1、《原料购销合同》第十四条约定“若供方原料进入需方厂内在在计量过程中弄虚作假，经需方查实，属供方责任的，每车次支付违约金5-1x万元，从供方货款中扣除。”

合同中所说的“计量”应当认为是广义的，包括质量与数量两个方面，任何一方面达不到标准的都应当认定为违约。从合同本意来讲，质量比数量更为重要，不可能数量不合格需承担违约责任而质量不合格却不承担违约责任。

因此，“量”不是指数量，而是指质量。

2、现被上诉人供应的货物品位不符合合同约定且存在弄虚作假的情形，给上诉人造成经济损失达 元。

3、根据合同约定，被上诉人共供应12车不合格铅精矿，应当向上诉人支付12x万元的违约金。

综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误不当，导致了判决结果错误，依法应予纠正，上诉人的请求依法应当得到支持。故此，上诉人特向贵院依法提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。

xx省高级人民法院

上诉人：

年 月 日

业主对物业反映问题范文 第14篇

被上诉人（原审原告）：曹xx，女，1982年11月12日出生，汉族，江西xx县人，住本市xxxxx中路x栋xxx室，身份证号：36020319821112xxx。

上诉人因不服景德镇市珠山区人民法院（20xx）珠民一初字第381号民事判决书，向贵院提出上诉。

上诉请求：

1、请求依法撤销景德镇市珠山区人民法院的（20xx）珠民一初字第381号判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。

2、诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：

一审判决解除上诉人与被上诉人的婚姻关系的理由有两点：1、上诉人与被上诉人婚后不能相互沟通理解；2、上诉人对被上诉人存在家庭暴力。

上诉人认为一审判决中原告提供给法庭的证据不能证明上述两点。

1、上诉人与被上诉人婚后夫妻感情其实一直很好，被上诉人所说没有半点感情基础不属实；上诉人与被上诉人恋爱一年后结婚，并且婚后育有一子江文博，从这点来说，上诉人与被上诉人婚姻基础和婚后感情是很好的。

2、被上诉人在一审法院举证上诉人将其打成轻微伤乙级进而证明上诉人存在家庭暴力所以夫妻感情完全破裂。上诉人认为夫妻之间偶尔一次吵嘴打斗不足以认定上诉人存在家庭暴力。上诉人作为一位成年男性就会有性格和脾气，上诉人并不是无缘无故和被上诉人发生打斗的，是因为事发当天婚生子江文博生病了想要妈妈，此时被上诉人不在儿子身边，于是上诉人带着儿子找到被上诉人，而被上诉人却态度不好，进而与上诉人的母亲发生了争吵，最后造成了上诉人与被上诉人争吵打斗。虽然上诉人不慎将被上诉人打成轻微伤乙级，但是事出有因。

根据《江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件适用法律若干问题的解答》中如何理解“给家庭成员的身体造成一定伤害后果”的家庭暴力作出了明确解释：“《婚姻法》解释（一）第一条对家庭暴力的定义作了明确规定，但对伤害后果的程度没有明确，使法官难以认定。因此，针对行为人以殴打、捆绑、残害的方式给家庭成员的身体造成伤害的家庭暴力，在司法实践中可以根据法医鉴定结论来确定伤害后果，即对家庭成员的伤害达到了轻微伤丙级三次以上、轻微伤乙级两次以上、轻微伤甲级一次以上的，一般可理解为构成家庭暴力。”加之我国长期以来形成的“宁拆十座庙，不破一桩婚”传统婚姻观念，基于维护社会、家庭的稳定之需，一审法院应当慎重认定上诉人行为是否构成家庭暴力，不应当轻易判决上诉人与被上诉人之间夫妻感情完全破裂准予离婚。

另外，上诉人认为即使一审法院判决解除婚姻关系是合法的，但对于夫妻共同财产分割问题也存在异议；诉争房产xxxxx公寓x栋x单元xxx室系上诉人在20xx年6月22日（婚前）就已经一次性付款购买的，不存在任何按揭贷款，所以一审法院对该事实的认定也是错误的。

综上，一审法院认定事实不清，做出的判决证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。

景德镇市中级人民法院

上诉人：

20xx年x月x日

业主对物业反映问题范文 第15篇

以前总想长大，这样就可以不受约束、以前总想上大学，这样就可以离开家、以前总想毕业、这样就可以开始工作。想想一年又要过去，时间就这样不经意不经意的一年又一年，这是第一次写年度总结，竟然觉得这样害怕，到不是怕写东西，是真的看着自己慢慢变“老”。我开始变得不那么羞涩，开始慢慢成熟，开始一个人独立生活。想想这么久也过去了，我已经习惯，习惯了这种生活。一个人又能怎么样？时间照样依旧，所以我会很努力的珍惜着每一天。我的专业：物业管理。终于如自己所愿选择了和自己专业有关的工作，我真的很期待，我也真的很想做好，我告诉自己如果选择了在这一行里，总有一天我晁心如会很优秀会很有成就。

在这两个月里我学到了很多，虽然很繁琐但是很受益。在回顾过去两个月的奋斗中，觉得每一天都是这样的充实，而后踏进新的年度，随着自己经验的累积，我的步伐会更加坚定。作为一名前台，这一段时间学到了接电话的技巧、学到了处理投诉以及接待业主的方法，总之一天天在进不，虽然每天有许多琐事但是我从来没有抱怨过因为我知道这份工作的本质就是这样，有一句话不是这样说的吗：“快乐也是一天不快乐也是一天，为什么不让自己快乐的度过每一天呢？”虽然这句话很俗可是难道不是这样吗？所以我会调节自己的情绪，遇到不开心的了找小常、小高（前台同事觉得这样称呼好亲切）聊两句当然有时候也会抱怨几句但是都会说完之后忘掉，所以我很充实。这两个月我很努力记工作中需要用到的动西，因为我想很快的适应其中，还好我做到了，对自己的表现我还是很满意的，所以发工资了我就会小小的奖励自己以此来激励，嘿嘿。当然自己也存在很多问题，比如：礼仪礼貌不规范、有时会对工作认识不够，缺乏全局观念、组织能力不是很强，对工作流程业务不够熟悉、处理事情不够灵活、等，这些我都会努力克服并加予改正。最主想说说明年的打算与计划，因为过去了就是过去了，应该把明天把握好，同时我也相信我一定会做得更好。

20xx年计划：

1、升职为楼管员。有那么多好的榜样树立在我面前我想我会做得很好，因为经过大家的努力我们这个部门慢慢成长也慢慢在完善，每个楼管每天奔波在办公室与每栋楼上，真的很辛苦。冬天从外面回来的时候看着大家被冻得红红的脸蛋我真的都好心疼，一年了大家辛苦了。

2、提高工作主动性，做事要干脆果断。因为年龄的问题有时候对待工作不是很细心，而且总是很拖拖拉拉，以后一定会对接到的投诉以及业主的维修问题及时处理，存在问题的及时上报各个部门上级领导。争取避免问题挤压而导致工作量加大。

3、做好登记以及回访工作。感谢这段时间设备管理部的积极配合，让我们的工作得以顺利开展。做好认真总结和每天的登记内容，确保业主的维修问题及时处理，做好回访工作，保证各项问题当天解决处理。

4、做好沟通交流。物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务。我们必须持续改进自己的服务质量才能够始终满足业户的需求。“勿以善小而不为”，改善服务的每一个可能都要当作大事来切实落实；“勿以恶小而为之”，损害形象的每一个细节，都不能当作小事而置之不理。改善服务质量要从点点滴滴做起，要使每一点改善都能带给业户更大的方便与满意，这就是物业管理服务生命的源泉。所以做好沟通，我们的“服务”才能做得更好，才能更深入人心，才能得到业主的肯定。

5、做好业户投诉接待与处理，把业户投诉作为宝贵资源。以积极的姿态正视业户的各种投诉，不断反省自我，把业户投诉当宝贵的资源，才可以及时发现管理与服务中的不足，尽可能的去改进服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。总之，业户的不满就是物业公司工作改进的方向。发现问题即使解决问题我们的服务体系才能更完善。

6、做好与各部门的配合与协调。以便合理的利用最少的人力解决最大的问题，及时翻阅日常维修登记，避免重复问题重复解决。

20xx年通过工作发现的问题：

1、c、d区水压问题（其中23号楼11层尤为严重），周六周天水压特别小，严重影响了业主的生活，因为拖得时间较长所以很多业主强烈投诉和不满，站在业主的角度看待这个问题的确让人很难接受，一家人就等着周末好好休息下结果没水，业主的心情我们都可以理解，当然肯本问题也不是物业管理处的，但是业主有问题想到的是我们，所以工作中他们的情绪我们都能理解，希望从根本上协调的解决此问题，以便提高业主的生活用水保障多我们的工作也是也是一大改观。

2、宠物乱跑问题。很多人看到狗就会心理反应的感到害怕，从而导致愤怒情绪。园区中有很多小孩，他们的思想没有达到思考问题的能力，看到了也不会害怕，有时候会去触摸，大一点的宠物狗稍微一碰都能撞到，现在人们对孩子的关心尤为突出，所以应当有待加强与宣传，避免不必要的冲突与争执。

3、电梯问题。据我统计平均每天都有四个左右是电梯故障问题，记得一次特别清楚一位老人在前台报电梯故障，一直在颤抖，老人说自己吓的都没缓过神。也有很多业主对电梯提出不满，随着人们对生活水平的提高以及人们对生命的重视，电梯问题显得尤为重要，希望各级领导与电梯贵公司协商处理解决肯本问题，以避免不必要的事情发生。

4、随着工作的开展每一天遇到的问题肯定都不一样，我会认真负责的对待每一个问题，及时追踪确保做到每一项工作都得以顺利开展。我相信新的一年我会更出色，业务也会更加熟练，晁心如：加油。

最后感谢这两个月每位同事对我的帮助与关心。随着南区的成立我们的队伍会越来越壮大，人才也会越来越多，我们的口碑也会越来越好，当然我们的公司也会更加完善更加辉煌。最后：祝愿各部门工作都能顺利开展并且得以顺利完成，祝愿各个领导身体健康、工作顺利，祝愿每一位员工在富力城的每一天都能开心快乐、都能充实自己、都能学到知识。虽然没有多么华丽的语言但是每一句都是我用心写的，让我们一起加油吧！

业主对物业反映问题范文 第16篇

致全体业主小区物业管理公开信

尊敬的各位业主：

岁月如梭，斗转星移，不知不觉中您已入住z近三年时间，感谢您一直以来对我们物业服务工作的大力支持与信赖，由衷的祝愿您合家美满，幸福安康!

我司自接管z小区以来，全体员工深感荣幸，同时也倍感责任重大。公司坚持“精心管理，全心呵护”，全面落实“服务工作永无止境”的工作理念，物业管理处一直在为提升小区物业服务质量而努力，同时我们也清楚的认识到某些服务环节仍需要完善和改进。

为了不辜负全体业主的信任，共同创建一个和谐、舒适、安全文明的社区，使您的物业保值、增值，我们将小区业主近期最关心的热点问题出台一系列服务举措加以解决或完善，现告示如下：

1、加强并完善门禁管理措施，加装或修复小区各人行通道门禁刷卡系统，将大门人行通道改为单边进出，有效控制外来闲杂人员，对小区装修工人进行限时出入，确保小区宁静与和谐。

2、强化车辆管理，对小区内所有汽车、摩托车和电动车进行出入刷卡管理，对电动车统一指定位置充电与停放，对外来车辆施行发卡管理，确保车辆的安全，装修外来车辆一率禁止驶入车库。

3、加快对小区诸多工程遗留问题的处理速度(现已修复车库漏水20多处，外墙渗水多处)。

4、加快对1、2、3、5、6、7、8、9幢的天花脱落问题的处理速度(现已处理好1、2、3幢的大堂和8、9幢的全部楼层，其它楼层正在核价报批，会尽快完成)。

5、加强小区的清洁与垃圾房的管理，我们申购了垃圾大铁桶四个，并同环卫所进行了有效的沟通，做到生活垃圾日产日清，并与装修垃圾分开管理。

6、应广大业主要求，物业公司近期将在16幢前规划两个羽毛球场，在8、9幢首层增加两张乒乓球台，并在小区内休闲广场增加部分健身设施和增设摆放休闲椅等，以期增强小区文化活动氛围。

7、因夏季蚊虫较多，管理处将根据小区内实际情况增设一批灭蚊灯箱，并聘请专业公司增加除“四害”的频次，同时，我们将在小区的水景中投放大量的水生植物。

8、小区泳池将于7月1号正式开放，请各位业主继续留意相关信息。

9、我司企业文化部、客户服务部将于近期组织一系列社区文化活动，希望各位业主积极拥跃报名参加，丰富小区业户的精神文化生活。

10、针对业主近期关注的房产证事宜，我司首先转达开发商对广大业主的歉意，经与相关部门交涉，我们了解到，z全体业主的.房产证将于8月底分期分批办理。届时物业公司将全面配合业主跟进督导此事。

各位业主：“小区是我家，管理靠大家”，在全体业主的大力支持与配合下，我们的社区正逐步朝着“健康的生活方式与和谐的住区氛围”方向发展。今后，我们将加强与全体小区业主沟通，增进了解，进一步完善小区的公共配套设施，提高管理服务水平，以实现z迈入中山市优秀物业管理小区的理想与目标。

我们随时恭听大家的意见和建议，衷心希望和欢迎全体业主积极的献计献策参与小区的建设和管理，监督管理处全体员工的各项服务工作。如果您有什么需求，或是对小区物业管理工作有好的意见和建议，请您致电或移步管理处告诉我们，z物业全体员工将竭诚为您服务。

此致!

z物业管理服务有限公司z分公司

二O一六年六月十九日

业主对物业反映问题范文 第17篇

20xx年度，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。

截止到20xx年xx月xx日共办理交房手续312户。办理两次装修手续171户，两次装修验房126户，两次装修已退押金106户。以下是重要工作任务完成情况及分析：

一、日常接待工作

每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。

二、信息发布工作

本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

三、业主遗漏工程投诉处理工作

20xx年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。

四、地下室透水事故处理工作

20xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。

五、入户服务意见调查工作

我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。

截止到20xx年xx月xx日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。

六、建立健全业主档案工作

已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。

七、协助政府部门完成的工作

协助三合街派出所对入住园区的`业主进行人口普查工作。为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。

八、培训学习工作

在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队。把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。

工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：

1、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。

2、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时。

3、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善。物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。

4、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。

5、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。

6、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。

综上所述，20xx年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据国家、市政府有关物业管理的政策、法规及xx小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。

业主对物业反映问题范文 第18篇

业主在物业纠纷中可根据《民法典》等法律法规通过向法院提交诉讼的方式来维护自己的合法权益。

需要业主自行提供相关的证据来证明。证据的提供是靠业主自行调取的，业主不能存有自身是弱势群体，完全依靠法院的想法，法律明确规定了，只有以下三种情况，业主才能申请法院调取证据：

(一)申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；

(二)涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；

(三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

注意：第一，业主不能因自身原因未居住房屋而要求减免物业服务费用。第二、业主拖欠物业服务费用，物业公司可以请求一并支付滞纳金。第三，业主不能因为房屋质量问题而拒交物业管理费。

业主对物业反映问题范文 第19篇

试论物业管理公司与业主委员会的法律关系

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。之所以法律、法规被称为法律规范，就在于它授予人们一定权利，告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的，会受到法律的保护；或者给人们设定某种义务，指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的，在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。

物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。

物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。

物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人（住户）与物业管理公司，两者之间是平等的民事主体关系，是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。

目前，在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱，有着许许多多各种各样的不同解释，其中大多数解释中都包含着“委托”、“代理”、“委托代理”的字样，甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律规定，望文生义地将“委托”、“代理”、“委托代理”与物业管理生硬地堆砌在一起，错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系，对物业管理的健康发展是一种误导。

“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《^v^合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。

委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。

一、 委托合同与物业管理在形式上的区别

1. 委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式；而物业管理合同则是要式合同、格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同的，并且一般要求要采用物业管理示范文本。

2. 委托合同的受托人是以自然人为主，有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人；而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定，只能是独立法人资格的物业管理公司来承接，不能是自然人，在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言，物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务，个人往往根本无法承担。

3. 委托合同处理的事务往往是一件事，或者是相关事务，时间比较短；而物业管理则不同，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年，不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短，就可能因物业管理公司追求短期效应，只收钱，少服务，甚至采取过负荷疲劳使用共用设备，不利于物业管理的长期保养。

4. 支付报酬的方式不同，物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。

二、 委托合同与物业管理在程序上的区别

1. 委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的；而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。

2. 委托合同是由双方自愿签订的，在委托的过程中可签，也可不签委托合同；物业管理合同则是按照物业管理法律、法规必须签署的，同时在签署过程中尽管个别业主不想签署，也不影响物业管理合同的依法成立。而物业管理公司要签署物业管理合同，除了要以招标投标获得签署物业管理合同的权利外，还必须具有与物业管理资质证书等级相适应的资格。

3. 依据《^v^合同法》第四百条：“经委托人同意，受托人可以转委托。”以及第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以将委托合同转委托，同时也可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人，业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。

4. 《^v^合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《^v^合同法》第九十四条第（五）款：

“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

三、 委托合同与物业管理在本质上的区别

1. 委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的；而物业管理合同必须是有偿的。

2. 委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。《^v^合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。

3. 《^v^合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理的法律、法规以及物业管理行业的规范，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。

4. 受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。同时，《^v^合同法》第四百零七条还规定：“受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”而物业管理则不同，无论是侵权责任还是违约责任都要由物业管理合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。

从上述探讨可见，物业管理合同与《^v^合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。

四、 把物业管理法律关系划归代理弊端多

首先我们必须澄清的一个基本概念，就是代理是一种法律制度，是一种法律行为。它与一般民事法律行为的区别，仅仅在于表意人与表意效果的承受人相分离，这是代理的最根本的法律功能。我国民法以及法学界都非常清晰地表述了代理的本质，《民法通则》第63条明确规定：所谓代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。”即代理是代理人依照代理权，以被代理人名义向相对人实施意思表示，而意思表示的效果归属于被代理人的民事法律行为。

代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。早期社会由于商品经济不发达，交换规模小，世界各国奉行“非其本人不得缔结契约”的铁律。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，随着商品经济的发达，科技发展、交易扩大，特别是航海贸易的发展，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，迫使人们必须借助他人的行为去完成自己的目的，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。因此，在民法中明确规定了代理的核心是实施“法律行为”，而非法律行为则不能成为代理。

代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。代理行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”

在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来函盖物业管理的概念。

委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于“委托―代理”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。

物业管理活动是否可以归属于民事法律行为呢？依物业管理的基本内容来看，从物业管理所涉及的房屋、设备、设施的修缮，到绿化、卫生的管理；从消防、治安的防范，到道路、车辆秩序的维护；以及公众服务，这些都只是一种事实行为，而不具备可以分解为行为意思、效果意思等构成意思表示的民事法律行为要素。因此，按照民法关于代理的标的仅限于民事法律行为的明确规定，显然易见，物业管理不归属于代理行为，当然也不可能成为代理形式中的委托代理了。

简单地将物业管理归属于法律上的代理行为，其危害是人们始料不及的'：

其一， 我国民法明确规定代理人必须以代理人名义进行。这表明代理是以被代理人的信誉为前提的，否则，相对人就不能安全地进行交易。何况代理的最终效果只能是提高被代理人的信誉。如果将物业管理归属于代理行为，那么，物业管理企业所进行的ISO9000或ISO14000规范化、以及提高服务质量、创优达标、创建品牌等一系列的物业管理活动，最终效果就应该只是提高业主、业主委员会的信誉，物业管理企业所付出的这些艰辛努力，也只能是为他人作嫁衣而已。在这种代理结果之下，物业管理企业就不会有动力来下大力气从事这些活动，因为这些活动所提升的仅仅是业主、业主委员会的声誉，与物业管理企业

提升自己的声誉无关。显然，代理的这种效果不符合物业管理的实际。

其二， 我国民法明确规定代理行为是要受到限制的，包括法律限制与授权人的意思限制。如果物业管理归属于代理行为，无论哪种限制，最终要求作为代理人的物业管理企业丝毫不能有自己独立的意思表示，只能俯首听命于业主、业主委员会。物业管理企业就只能围着业主、业主委员会的主意转，物业管理企业的主动性、积极性就将丧失殆尽。至于行政主管部门的规范与监督，物业管理企业对业主、业主委员会的监督就成为多余的圈圈了，统统被拒之于代理行为的门外。这样有利于物业管理的健康发展吗？

其三， 我国民法明确规定被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任（法律效果）。即代理人对代理行为并不享有利益。即使代理人因代理行为而获得有报酬，这也与代理行为本身无关。这说明代理人的活动本质上不是一种经济行为。而物业管理与传统的房屋管理最根本的 区别，就在于物业管理是用经济手段（而不是用行政手段）进行社会化、专业化的有偿服务（而不是代理行为的无偿劳动）。假如把物业管理归属于代理行为。那么，代理的这种不享有利益的规定就从根本上抹杀了物业管理体制的革命性和先进性，这自然不是什么通向市场经济的“必由之路”，而是将正在健康发展的物业管理引入死亡的灾难！

五、 物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范

依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动，而并非实际物体发生位移。物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。区分所有建筑物的管理（即物业管理）的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，因此，物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。

在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。

我们应该将物业管理行为与委托相区分，剔除过去在物业管理法规将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定在委托的错误观点，认定物业管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依据合同法以及民法物权法的建筑物区分所有权法的法律规范，我们认为物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，是反映区分所有建筑物管理这种民事法律的物权关系的合同，物业管理合同遵循合同法总则的法律规定，并以合同法总则的法律规定作为物业管理合同订立、效力、履行、变更、转让、终止、违约责任等的法律依据。

我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：

1. 依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；

2. 依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；

3. 依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；

4. 依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。

总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”

业主对物业反映问题范文 第20篇

尊敬的昆明市政府各级领导：

我们是云南农业科学院神州天宇房地产开发有限公司开发的天宇兰山社区业主。天宇兰山社区位于美丽的盘龙江畔。在昆明瀑布公园旁，社区共建设了4000多栋住宅楼。天宇兰山被昆明市政府打造的城市新名片北部山水城瀑布公园街隔开，原本应该是成千上万业主安居乐业的幸福家园，也应该是昆明美丽的城市名片。出乎意料的是，自从社区被开发商非法移交以来，社区业主仍然生活在一个没有基本生活条件和严重缺乏安全保障的建筑工地上！接下来，我们向政府报告社区的现状和业主的需求，希望得到政府的关注，并敦促他们尽快解决社区数千户居民的生重量。

第一章天宇澜山社区现状

2015年5月15日，应该是社区业主快乐的一天，这一天是第一批业主，但愤怒的是这一天成为大多数业主被欺骗的开始，天宇开发商欺骗谎言告诉业主支持项目三个月内完成，但在半年的交付纠纷时间内，没有部门告知善良的业主交付必要的条件。到2015年8月，社区仍是大型建筑工地，天宇开发商未按承诺开工，部分业主因租金太贵，必须解决住房生计问题，在开发商再次承诺尽快完成条件下，被迫搬进来，大多数业主，是天宇开发商欺骗告知有住房条件，配套项目很快完成，如果不接受，业主必须支付违约金。到2016年1月，天宇开发商仍无施工迹象。此时，社区已入住数百户，社区未经政府相关部门验收，无消防设施，无自来水、电力、门禁沟，雨天绿化为荒野泥泞，雨天绿化为一条河沟。……，这样，开发商就没有在社区接受，项目没有完成，为了减少他们的违约金，完全忽视业主的安全，欺骗业主非法交付房屋。

上当受骗的小区业主，在入住半年后，眼看着一家老小人生安全得不到基本保证，而开发商依然理直气壮”以没钱动不了工”为由逍遥法外,业主万般无赖为了生存自发维权，通过市长热线、新闻媒体报道关注等引起了社会各界广泛关注及谴责,2016年4月11日,200余名业主自发到盘龙区政府反映小区严峻安全问题,盘龙区政府立即组织现场会议,会议即达成“关于天宇澜山项目推进工程会议纪要”，会议纪要明确了2016年6月30前开发商必须完成工程项目，同时会议确定组织成立了由龙泉街道办、神州天宇开发商、云南省农科院、业主代表四方组成“天宇澜山工程进度监督协调小组”，协调小组定期召开会议监督开发商按会议纪要完成工程项目。

让广大业主再次愤怒的是，开发商再次玩弄“无钱，没完成时间表”、“拖”字诀，再次欺骗忽悠广大业主和政府，时至今日，小区除勉强种了部分小树苗小草号称绿化完工，道路基本成型等部分配套项目，然而小区消防依然没有、门禁安保缺失、电梯到期未检、小区门口垃圾堆积如山恶臭熏天。甚至物业公司以没钱为由，不顾小区安全随意把小区大门焊死封掉……。试问，在昆明这样明媚的蓝天白云下，是誰给了神州天宇开发商这样目无王法的胆量，只用两个字“没钱”“没有时间表，动不了工”就可以趾高气扬、逍遥法外！但天宇开发商真的是钱吗？缺的是德，我们的房款已经缴纳天宇地产之手，小区房子卖掉80%，而且天宇还在拟新建楼盘谋取违法违规的不义之财，天宇让数千业主生活在生命安全没有保障，基本生活条件不能保证的小区，而小区的每一寸土地、绿化、安保、水电气、学校等都是我们全体业主早已交钱买单，这是我们必须享受的合法权益。

“让失信者寸步难行”，这句话已经写进我们国家的政府工作报告！xxx《关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》也提出，要健全约束和惩戒失信行为机制。对严重影响危害人民群众身体健康和生命安全，拒不履行法定义务失信行为，要依法以规实施行政性、市场性、社会性约束和惩戒措施。希望我们的政府权为民所用，利为民所系，为我们老百姓主持公道，责令天宇地产公司停止违法违规行为，履行法律责任，严惩违法违规天宇地产公司，还我天宇澜山一片净土蓝天。

第二章 关于开发商必须做出承诺限期完成小区配套工程的诉求

1、开发商必须承诺2016年8月30日前保证完成项目

规定项目；

电梯定检并消除安全隐患。

必须立即打开A区南门。

2、开发商必须承诺2016年9月15日前保证完成小区严重影响安全及基本生活保证项目

小区门禁系统、安保系统；

撤除小区金汁河畔垃圾站；

必须换种恢复小区中央公园大树；

必须完成大门门禁系统并投入使用。

3、开发商必须承诺2016年10月30日前保证完成项目

消防设施完善并通过消防部门验收合格；

开通天然气、有线电视、太阳能；

完成AB区道路、天宇路建设；

开发商以代缴契税为名，挪用业主资金，数额巨大，责令开发商限期上交相应税款并开具业主契税发票；

责令开发商限期向业主开具所购房全额发票。

4、开发商必须承诺确定幼儿园招生时间及小学建设时间；

5、2016年12月30日前，开发商必须承诺完成小区所有配套项目并通过政府及业主组织验收合格。

第三章 关于成立业主委员会及物业管理停止侵权的诉求

1、因小区物业公司存在大量不作为，导致小区物业管理质量低下，小区门禁被破坏、A区南大门物业公司以安全为由公然焊死大门禁止通行、电梯安全隐患事故频发、小区环境卫生等导致原本未建设完工小区更加雪上加霜，根据xxx《物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”，为保证小区业主合法权益，现小区广大业主强烈要求依法成立业委会及业委会筹备委；

2、必须立即无条件打开A区南门，清除小区建筑垃圾、保证环境卫生，停止侵权行为；

3、物业管理公司是小区全体业主花钱聘请为业主服务机构，要求物业公司依法公示上年度物业费使用明细，给广大业主一个交代；

4、制定下一年度物业服务标准并公示；

5、 物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”,因此,要求物业公司对AB区停车收费应给予业主说法。

业主对物业反映问题范文 第21篇

物业管理致业主的五一慰问信

尊敬的业主：

您好!值此“五一”国际劳动节到来之际，物业公司全体员工祝您节日快乐，感谢您一直以来对我们工作的理解和支持!我们提示您，节日期间外出，请您锁好门窗，关好水、电、气的阀门或开关，以免产生不必要的损失。

值此“五一”佳节之际，将康宁居小区近期的主要工作，向广大业主通报如下：

1、4月3日，三路居居委会、XX居小区业主委员会、燕厦物业康宁居项目部携手，小区业主积极参与，进行了义务植树活动，同时拉开了XX居小区绿化改造、优化工作的`序幕，在五一节前，小区的绿化改造工作将全部完成，此次改造、优化，种植迎春花170株、大叶黄杨3650株、红端木10株、紫藤15株、丁香10株、糯米条5株、月季花1100株、分植棣棠9丛，补植草皮500平米，播种花种100平米。

2、XX居小区高压配电室直流屏电池故障，更换蓄电池工作，经过业委会和物业公司的多方对比、考察，现已基本确定维修厂家，五一节后进行蓄电池更换工作。

3、楼顶暖沟漏水问题改进和根治工作，经过业委会执行组、物业公司及施工单位的现场检查、测算后施工单位出具改造方案，现处于改造放案审核、修改中，五一后，将逐步开始楼顶暖沟漏水问题改进和根治工作。

4、宽带通引进小区事宜，现小区宽带通已开通，业主办理报装事宜可咨询宽带通公司宣传单或物业公司。

再次祝您节日快乐!节日期间，我公司将安排人员24小时值班。

值班电话：

XX物业管理有限公司

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五一劳动节慰问信

全体干部职工：

春意融融、百草吐芳。在万物更新的春日，我们迎来了属于自己的节日!值此“五一”国际劳动节来临之际，谨向你们致以诚挚的节日问候和衷心的感谢!

劳动光荣、工人伟大。中心成立8年来，全体干部职工荣辱与共、团结奋进，高举^v^理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，树立科学发展观，坚持“自强、源远”的精神，按照“一业为主、多种经营”的战略和“植根市场、融合发展”的理念，全面推进经济和社会发展事业，走过了很不平凡的历程，实现了工商行政管理体制改革的平稳过渡;确保了市场安全和稳定;加强了市场的综合改造，提升了经营档次;加强了市场开发，在集团化发展路上越走越好;加强了基本建设，兴建了综合大楼;精神文明建设取得丰硕成果，为全市经济建设做出了重要贡献。8年来，中心所属市场年成交额由10亿元增长到13亿多元，增长了30%;市场上缴税费由1000万元增长到1500万元，增长了50%;中心资产由成立时的3000多万元增至6000多万元，翻了一番;经济收入总量和干部职工收入保持了持续稳步增长，高于省、市同行业平均水平;先后获得全省“市场服务工作先进单位”、全省“雷锋家乡学雷锋活动先进集体”、市“优秀领导班子”、市“文明单位”等称号。中心已由成立时的单纯市场经营机构，发展为以市场服务为主，融合商贸、经贸、物业的集团化经济组织。今年以来，中心领导班子团结带领广大干部职工超前谋划、开拓创新、锐意进取、争先创优，取得了首季开门红的优良业绩。

任重道远、豪情满怀。我们的任务繁重而艰巨，我们对未来充满信心，我们要始终保持忧患意识，发扬创新、进取精神，加强文化建设，凝聚发展合力，强力推进“二五规划”，把中心建设成为学习型、专业性、集团化的经济组织。

祝全体干部职工节日愉快、身体健康、阖家幸福、万事顺意!

业主对物业反映问题范文 第22篇

尊敬的郭小姐，

您好!

我意外得知您在我们酒店的不愉快经历，对此感到非常的震惊。我已经和我们的管理人员对此进行了深入的探讨，正在关注和调查此事。

我们作为一个国际品牌的酒店，十分注重本地客源，深谙以客为尊的品牌理念。也正是您的评论，让我们看到了服务质量上的疏漏，再次谢谢您的意见，我们也会在将来的管理培训中提高并加强相应的业务流程。

在此，请接受我诚挚的道歉，借此机会，真诚的邀请您和您的家人、朋友来我们酒店用餐或聚会，给我们一个充分展示上海金茂君悦大酒店一贯服务标准的机会，我的办公室直线是021-XXXXXX(此处隐去电话号码)，欢迎您的批评指正，衷心期待着您的再次莅临。同时祝愿您和您的家人身体安康，万事顺意。

xxx

xx年x月x日

业主对物业反映问题范文 第23篇

上诉人：xx技术（上海）有限公司（以下简称“xx公司”）

住所：上海市浦东新区浦东大道32区99号楼

法定代表人：李某某

被上诉人（原审被告）：刘某某，女， 1972年1月21日生，住北京市海淀区某小区34号院1号楼2门302号

原审被告：中国某劳务派遣公司公司（以下简称“xx公司”）

住所：北京市朝阳区某某路7号某某大厦

法定代表人：张某某

案由：劳动争议

上诉请求：

1、请求撤销（2010）朝民初字第186※※号《民事判决书》，改判上诉人无需支付被上诉人双倍工资差额人民币91000元；

2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：

上诉人不服北京市朝阳区人民法院2010年9月10日作出的（2010）朝民初字第186※※号民事判决书，特向北京市第二中级人民法院提起上诉。

一审法院对本案认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当撤销其作出的判决书，依法改判，支持上诉人的上诉请求。理由如下：

一、xx公司与被上诉人之间仅是人事代理关系，并非是实质上的劳动关系。

首先，被上诉人与上诉人2007年2月5日签订没有终止期限的《雇佣员工标准合同》（以下简称“《雇佣合同》”），被上诉人2007年3月12日才与xx公司签订虚假的《劳动合同》。后一合同的签订实质上仅因为上诉人为外地公司，无法在北京为被上诉人办理社会保险，因此才选择了与xx公司签订名为“劳动派遣”实为“人事代理”的合同，并安排被上诉人签订了形式上的《劳动合同》。

其次，xx公司从未对被上诉人进行管理，双方不符合事实劳动关系形成的实质要件。 上诉人之所以选择xx公司作人事代理的做法正是为了更好地履行用人单位的法定义务（为员工购买社保），否则上诉人根本没有必要在自己刚刚（2007年2月5日）与被上诉人签订劳动合同一个月的情况下再另行委托其他机构（2007年3月12日）为被上诉人签订劳动合同，在2007年3月后故意加大自己的用工成本。

可见，三者之间根本就不是法律规定所称的劳务派遣关系，而是人事代理关系。法院应当考虑到这一点，还原事实的真相，认定三者之间人事代理关系的实质。

二、退一步讲，即便不能认定三方之间是人事代理关系的实质，被上诉人与xx公司签订《劳动合同》并没有致使上诉人与被上诉人2007年2月5日签订的《雇佣合同》自行解除，最多是在该期间是存在两份合法有效的劳动关系，两份合法有效的劳动合同。

一审法院认为被上诉人与xx公司之间签订的《劳动合同》致使上诉人与被上诉人之间签订的《雇佣合同》自行解除，这样的判决是主观臆断，没有法律依据，请求二审法院依法改判。理由如下：

根据《劳动合同法》 第三十九条第4项规定：“劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的，用人单位可以解除劳动合同。”可见，只要用人单位没有异议，劳动者可以同时与其他单位建立劳动关系，法律不禁止双重劳动关系。因此，本案中，退一步讲即使xx公司与被上诉人在2007年3月12日至2008年3月12日存在一段劳动关系，仍不影响该期间上诉人与被上诉人在该期间的劳动关系同时存在：一段新劳动关系的开始并不必然导致另一段劳动关系的自行解除或者终止。且2008年1月1日实施的《劳动合同法》也明确规定了劳动合同终止的法定情形和劳动合同解除的情形。本案一审法官所认定上诉人与被上诉人2007年2月5日签订的《雇佣合同》因被上诉人与xx公司2007年3月12日签订劳动合同而自行解除的情形不属于《劳动合同法》规定的任何一种劳动合同解除或者终止的情形。

且在本案中，上诉人与被上诉人签订的《雇佣合同》第20条明确约定：“雇佣方可将本雇佣合同分派至相关公司”。什么是分派？请注意 “分”，而不是整个转包。结合本案实际，在签订本合同时，被上诉人知晓上诉人可以将这份合同分派给其他公司，实际上是分派给能够在劳动合同履行地北京为被上诉人缴纳社保的xx公司。因此，xx公司与被上诉人签订的劳动合同如果也仅是上诉人与被上诉人签订的《雇佣合同》合同期间的“一段分派”。 一审法院认定上诉人与被上诉人2007年2月5日签订的《雇佣合同》被自行解除的法律依据何来？上诉人恳请二审法院查明事实，正确适用法律，依法改判。

三、认定上诉人再支付未签劳动合同双倍工资差额不合法、不合理。

《劳动合同法》关于未签订劳动合同需支付双倍工资规定，其立法本意是为了防止用人单位违法不与劳动者签订劳动合同，从而影响劳动者应当享受的合法权益。本案中，上诉人已经依法与被上诉人签订《雇佣合同》，并且不惜增加用工成本使用xx公司人事代理也尽力为被上诉人等员工购买社保。上诉人完全遵循了中国法律规定，也完全依照《劳动合同法》等法律法规的立法本意，维护被上诉人的合法权益。在合同履行期间，上诉人依照法律规定及双方约定，在其中一段时间将关于社保缴纳的事项转分给能够在当地为被上诉人缴纳社保的xx公司，而这一点又恰恰是上诉人依照目前中国法律所无法独自完成的。

一审法院却罔顾上诉人已经完全履行了用人单位应由的法律义务，罔顾法律规定与本案事实，随意判决上诉人支付本不应承担的双倍工资差额。上诉人是极为不服，强烈恳求二审法院依照上诉人请求进行改判。

四、一审法院判决不但背离了事实与法律，也与最高人民法院《关于当前形势下做好劳动争议纠纷案件审判工作的指导意见》(法发〔2009〕41号)严重背离。

《指导意见》第1规定，努力做到保障劳动者合法权益与维护用人单位的生存发展并重。在审理劳动争议纠纷案件时，既要依法维护劳动者合法权益，又要促进企业的生存发展，努力做到双方互利共赢。第2条规定，积极促进劳动关系的和谐稳定。在审理劳动争议纠纷案件时，要尽量维护劳动合同的效力，要鼓励、规范企业自觉履行义务。

上诉人用心良苦不惜增加劳务成本支出，选择人事代理服务，就是为了更完全地履行用人单位的法定义务，并更好地维护被上诉人能更好地享受社保待遇，也是遵循了《指导意见》的要求。如果这样竭尽全力维护劳动者合法权益、自觉承担社会责任，最终反而比违法不缴纳社保的成本还更重，那法院是否希望用人单位在这种情况下都去违法，都不要考虑员工的合法权益？无需承担社会责任，等待支付更小的违法成本？

因此，请求法院结合本案实际，全面考虑维护用工和谐，认定上诉人与被上诉人之间的《雇佣合同》在自签订后至被上诉人离职期间一直合法有效，被上诉人没有请求支付双倍工资差额的事实依据。改判上诉人无需支付被上诉人双倍工资差额，以依法维护用人单位的合法权益，鼓励企业更积极地为类似情况下的员工的合法权益，维护劳资双方之间真正的公平正义，促进社会经济的良性发展。

综前所述，上诉人不服一审法院判决，故上诉人诉至贵院，请求依法撤销一审法院判决，改判支持上诉人的诉讼请求，以维权益。

xxx人民法院

具状人：xx公司

20xx年xx月 xx 日

业主对物业反映问题范文 第24篇

上诉人（原审被告）：某某银行股份有限公司郑州市分行

主要负责人：某某；职务：行长。

住所地：郑州市管城区紫荆山路61号。

被上诉人（原审原告）：某某。

上诉请求

1、请求判令撤销（2013）金民二初字第4397号民事判决书第一项、第二项，改判为驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求；

2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

事实与理由

被上诉人诉上诉人房屋租赁合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院于2013年10月29日作出（2013）金民二初字第4397号民事判决书，该判决认定事实错误、偷换概念、逻辑推理混乱。具体理由如下：

一、被上诉人重大违约在先

上诉人于2009年10月29日就位于郑州市畜牧路忆安海悦花园3号楼6号总面积为平方米的房屋与陈某某签订了房屋租赁合同，租赁期限为2009年11月1日至2014年10月3日，房屋租金前两年每年为人民币42720元，第三和第四年租金每年为人民币46320元，第五年租金为人民币48720元。由于该房屋实际所有权人为被上诉人，出租方为被上诉人，而被上诉人本人长期不在郑州本地，故由被上诉人提供授权委托书，由陈某某作为被上诉人的受托方与上诉人签订房屋租赁合同，上诉人于2009年、2010年和2011年先后三次支付2009年11月1日至2012年10月31日房租共计131760元。租赁期间，陈某某曾多次提出增加租金，由于上诉人自助银行加钞间大门设在其开设的洗车行，在上诉人未能满足其增加租金要求的情况下，陈某某多次采用断电及锁门的方式扰乱上诉人自助银行运行、加钞，影响了上诉人的正常营业。无奈之下，上诉人只得通过减少一台ATM设备，重新选择位置安装加钞门的方式保障营业。

2012年4月，被上诉人为达到其恶意增加租金的企图，被上诉人父亲赵某某找到上诉人，提出陈某某所出示的授权委托书并非被上诉人签字，该授权书为假授权书无法律效力，陈某某无权代被上诉人签订房屋租赁合同。上诉人为保证营业点的持续性，只得重新与被上诉人父亲赵某某签订了新的房屋租赁合同，租赁期限为2012年4月1日至2017年3月31日，房屋租金第一年为72000元，从第二年起每年租金在上一年基础上递增5%。上诉人于2012年向赵某某支付2012年4月1日至2013年3月31日房租72000元，上诉人因此重复支付该房屋2012年4月1日至2012年10月31日期间租金，共计损失27020元。

2012年12月2日，上诉人接到华安保全通知，晨旭路自助银行110报警电话信号中断，经联通公司上门维修发现电话线被人为剪断；2012年12月3日，上诉人工作人员在对自助银行巡检时发现，该自助银行门头在上诉人毫不知情的情况下被强行拆除，经调阅监控录像查看，该自助银行门头是被赵某某儿子所开设的欧宝洗车行（位于晨旭路自助银行隔壁）员工强拆，赵某某儿子明确提出要想使用门头，必须单独出费用，由于房屋租赁合同中第五条第2款规定了租赁房屋临街门头应免费供承租方使用，上诉人工作人员多次与赵某某儿子当面及电话交涉，赵某某儿子起初答应按照合同要求马上停止对门头的拆除，但口头答应后迟迟没有进展，最终导致该自助银行门头被拆，严重损害了上诉人的对外形象；2012年12月17日凌晨四点，该自助银行门锁被撬，经联通技术人员检测，该自助银行电话线乃人为破坏，导致自助银行正常运营存在极大安全隐患。在此期间，赵某某多次提出增加房租，如上诉人不答应，将终止合同。

综上，被上诉人存在三大重大违约情形：1、故意提供虚假授权委托书，恶意增加租金；2、多次断电、锁门，影响自助银行正常营业；3、强拆门头、破坏电话线，致使自助银行无法营业。

对于上述事实，上诉人在一审期间提供有【1、门头强拆前后照片；2、录音及文字记录。】予以证明，但一审法院对被上诉人上述重大违约的事实却未予置评,既未否认也未认定，故意回避该影响本案判决的关键事实。

二、上诉人不属擅自退租

被上诉人的重大违约致使上诉人所属自助银行无法营业，上诉人多次要求被上诉人恢复门头，以保证上诉人所租用房屋的正常使用，但被上诉人却置之不理，不予履行租赁合同约定及法律规定之义务。上诉人无奈只得暂停所属自助银行的营业，但暂停营业绝不能等同于擅自退租，这是两个完全不同的概念。擅自退租系指承租方无正当理由在未经出租房许可的前提下提前单方终止房屋租赁合同的履行，而本案中上诉人因被上诉人重大违约导致所租房屋无法正常使用而不得不暂停营业，以等待被上诉人停止侵权行为，恢复门头原状以保证正常营业，当然不属于擅自退租。

一审法院混淆了擅自退租与因合理正当事由暂停营业的概念，并将因合理正当事由暂停营业的情形偷换为提前退租的概念，因此，一审法院认定上诉人提前退租应支付被上诉人15120元违约金的判决错误。

三、上诉人有权不予支付租金及违约金

鉴于以上分析，被上诉人存在三大重大违约情形，且该重大违约致使上诉人所属自助银行无法营业，根据合同法同时履行抗辨权之规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在被上诉人停止侵权行为，恢复门头原状以保证正常营业前，上诉人完全有权利行使同时履行抗辨权，有权拒绝继续支付租金，以保障上诉人的合法权益。

一审判决在本院认为部分认定“被告某某银行辩称原告方断电、拆除门头、影响被告正常经营、给被告造成经济损失等，但被告未在法定期限内提起反诉，该抗辩理由，本院不予采信。”该认定推理完全不符合逻辑。上诉人在一审辩称被上诉人存在三大重大违约情形，其目的是为了说明被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金，至于是否要求被上诉人承担赔偿损失，这是上诉人的权利，上诉人可以行使也可以不行使，可以现在行使也可以另行行使，但上诉人现在未予行使不应视为被上诉人重大违约情形也不予存在。一审法院以上诉人无权在本诉中要求赔偿损失而否决了上诉人的同时履行抗辩权的依法正当行使当是逻辑推理严重混乱！

综上所述，被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金，一审法院认定事实错误、偷换概念、逻辑推理混乱，根据【^v^民事诉讼法】第一百六十四条之规定，现提起上诉，请求贵院依法予以改判。

郑州市中级人民法院

上诉人：某某银行股份有限公司郑州市分行

20xx年11月21日

业主对物业反映问题范文 第25篇

伴随着经济生活水平的提高，人们不仅要求房屋有保障，还要生活有品质，其中对物业的服务品质也越来越多。开发商也逐步加大了对物业管理的的关注，物业管理企业要想获得持久健康发展，必须努力实现内在自然美和外在规范没的和谐统一。

一、抓住服务中人的关键因素，形成自然美

毫无疑问，物业管理服务的主体，是代表着物业公司的具体员工。他们身着公司制服，履行服务的各项义务，一言一行，都影响着业主的认知，甚至决定着物业服务质量的优劣和成败。所以提升服务人员素质势在必行。

1、加强员工培训，不断提供物业员工的各项综合素质

物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。要让每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，在日常工作中积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解、提出抱怨甚至投诉物业管理的业主，要主动上门与其沟通、交流。要不怕被业主指出缺点，学会感谢业主提出意见、给予改正和进步的机会，使业主从逐渐了解到最终理解、信赖公司。

2、作好业主投诉接待与处理，把业主投诉作为宝贵资源

业主的投诉是送给公司较好的礼物，为何不坦诚面对?对物业管理公司来说，只有认真分析业主的意见，虚心接受批评，积极解决问题，切实提高服务水平，才能形成更强的竞争力和更高的美誉度。以积极的姿态正视业主的各种投诉，不断反省自我，把业主投诉当成最宝贵的资源，才可以及时发现管理与服务中的不足，尽可能的去改进服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。总之，业主的不满就是物业管理公司工作改进的方向。

二、完善物业服务中的制度性因素，形成规范美

勿须讳言，物业管理行业仍然存在着少数不法企业侵占业主利益的各种问题，但也不可否认，物业管理行业正在不断规范。物业管理企业服务的规范性、经营的精约化和形象的品牌化正在受到业内的日益重视。规范是服务要求，精约是管理要求，品牌是发展要求。对于物业管理企业特别是新兴物业管理企业而言，要想实现快速发展，首要任务就是实现规范服务，打牢根基，即通过制度建设给外界以规范运转、规范管理的外在之美：

1、遵纪守法，诚实守信 ，规范运行。

物业管理属于微利行业，加之市场竞争不断升级，部分物业管理企业打肿脸冲胖子，不计成本承揽项目，造成的直接后果就是通过侵占业主或客户的合法权益转嫁成本，最终免不了出现业主与物业管理企业的纠纷。有鉴于此，国家和地方出台了 《 物业管理条例 》 、 《 物业服务收费管理办法 》 等诸多政策性文件，对物业管理行业的经营、运行等进行规范，这是有眼光的物业管理企业在长远发展当中必须关注的问题，是物业管理企业的核心层次制度，更是物业管理企业不折不扣要执行的“宪法”。物业管理企业必须进行详尽的梳理和系统的学习，既要学法用法维护自身的合法权益，更要自觉守法规范经营，特别要处理好眼前利益和长远利益的关系。

2、完善企业规章制度，精准设置服务流程。

看过电视连续剧 《 大宅门 》 的人都有感触，“大管家”在一个家庭中发挥着十分重要的作用。物业管理企业承揽项目，多以包括保安、保洁、维修、绿化、设备管理、家政等多项综合性服务为主，业务面宽泛，劳动力密集，服务内涵丰富，实质上充当着成百上千个家庭的“管家”，身负责任十分重大，要管好自身庞大的“摊子”，服务好众多的业主或客户，就必须形成完整的企业规章制度，对员工的管理、对财物的管理、对设备的管理，都必须有章有法。

3、在服务中，还必须结合实际，做到精细、准确、全覆盖。

精细是指服务的流程要周全详尽、尽善尽美，做到最细致、比较具有操作性；准确是指服务流程设计要切中要害，分工要清晰明确，具有很强的实用性和针对性；全覆盖是指物业财产记录要全覆盖，职责划分要覆盖服务项目，人员配备要覆盖到位，部门与部门的衔接、岗位与岗位的衔接都要“严丝合缝”，既不能出现物业财产遗漏，更不能出现管理漏项、有事没人管的情况。

只有提供服务的主体 — 员工，用发自内心的自觉主动服务与企业制度的规范约束的完整结合、和谐统一，物业管理企业才会真正实现规范经营、服务到位，才会实现物业管理企业与业主或客户基于诚信品质的良好合作，在发展中形成美誉度和良好口碑，从根本上推进物业管理企业品牌建设。

作为劳动密集型的行业，对人的管理和制度的完善至关重要，提高人的素质就能提高服务质量，完善制度就能形成规范的管理。尽善尽美、精益求精、细致入微，将是物业管理企业长期的追求和努力向前的目标。

业主对物业反映问题范文 第26篇

上诉人（原审被告）：徐xx，女，1953年x月x日出生，汉族，

住：上海市xxx路x弄xx号xxx室

被上诉人（原审原告）：王xx，男，xx年xx月xx日出生，汉族，

住：上海市xxx路x弄xx号xxx室

案由：对（20xx）普民一（民）初字第xxxx号一案的上诉

上诉请求：

1、依法撤销原判，发回重审或依法改判。

2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。

主要事实和理由：

一、原判认定事实不清

1、上诉人和被上诉人之间夫妻感情尚未达到确已彻底破裂的程度。

上诉人和被上诉人虽为再婚夫妻，但婚姻存续期间前后长达九年，彼此之间已建立了牢固的夫妻恩爱感情，此次闹离婚纯属房产证上的“被加名”他人作梗所致。必须指出被上诉人在房产证上擅自“加名”他人是不法行为，至少是侵犯了作为共同还贷的上诉人在该房中的合法权益。

2、上诉人和被上诉人共同所居住房屋的当初买价未查明、确认。导致上诉人和被上诉人夫妻关系存续期间共同偿还的房屋贷款在居住房屋现值中所占的比例和份额认定不清，进而对上诉人补偿款裁决不公。

该房购买价款为31万元，原判离婚时，该房已增值为160万元，而且根据上海市房屋市场波动状况来看，上诉人和被上诉人夫妻关系存续期间，正是房屋价格上涨高峰期。现原判仅以6万元作为补偿款，显然不公。

3、原判对上诉人离婚后基本的生活条件根本未予慎重考量，造成上诉人难以生活。

二、原判裁决有失公允，未能从根本上保护妇女的合法权益。

1、上诉人在原审中谈到“离婚”一节，是附条件的。

因为上诉人离婚后他处无房，如果被上诉人坚持离婚，也应当对上诉人的住房问题作出妥善地安排。

2、被上诉人对上诉人的补偿方式有二：一、在上诉人和被上诉人夫妻关系存续期间，共同所得的部分，适当地照顾女方权益给予多分，二、在被上诉人坚持离婚的前提之下，被上诉人应对上诉人住房问题一节，给予相应地补偿。

综上，上诉人认为原判认定事实不清，执法衡平不公，为维护自身的合法权益，保障基本的生活起居条件，特提起上诉，请求如前。

上海市第二中级人民法院

具状人：

x年x月x日

业主对物业反映问题范文 第27篇

亲爱的邻居们：

伴随着喜悦的心情，大家本该搬进新家，安居乐业，享受幸福美好生活，但却因为违规交房、小区配套设施严重不到位等事关业主切身利益这一重大民生问题，已经严重影响业主们的正常生活，这种困扰还将不断持续扰乱各位的身心。

一、违规交房

一期项目已于20xx年6月30日交房，但细心、严谨的业主们会发现西安御润房地产开发有限公司整个交房验收存在不规范、违反国家法律法规的行为：没有向政府相关部门办理竣工验收备案登记手续，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，应当向xxx门进行备案，未备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”

《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。

不论是一期还是本应该交房的二期，经了解得知，都未能提供相关证明文件及手续，让人不仅联想开发商将国家法律，政府规定置于何地？开发商怎能如此轻易避开政府部门监管，而同时，相关政府部门又是如何履行监管职责？我们认为政府如不能切实尽到监管职能，将是严重失职，也将失信于人民群众，损害政府形象。

二、大配套设施严重滞后，影响业主生活

小区一期交房已半年有余，至今自来水、天然气管道仍未铺设到位，开发商及西安立丰物业管理公司合同履约效果及服务水平就实难苟同了，目前物业公司向广大业主提供没有安全保障的井水，

小区周边遍布重污染企业，此种情况下若是收取水费，那么将是于法无据，于理不通，各位业主，使用放心、安全的市政供水本就是合同要求开发商承担的义务，但何时能通干净自来水、天然气？我们要求开发商限期给予解决的，对此，我们要求开发商承担房屋交付之日起直至自来水、天然气开通之前所有物业费用，此要求基于《住建部第385号文件---《住宅建筑规范》及《购房合同》约定提出，对于给业主正常生活造成的影响，我们要求开发商对此承担违约责任，并给予赔偿。

住建部第385号文件是国家标准，编号为gb50368-2015，是国家对住宅建筑的强制性要求，“11．0．1住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能说明住宅已经按要求建成。在此基础上，住宅具备接通水、电、燃气、暖气等条件后，可交付使用”。

对于开发商违反国家明文规定的违规、违法行为，我们业主决不能容忍，对于我们业主的切身权益，我们责无旁贷，我们拒绝使用毫无卫生保障的水，使用干净、放心的水，是我们不可剥夺的强烈要求。

业主对物业反映问题范文 第28篇

20___年度，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。

截止到20___年xx月xx日共办理交房手续312户。办理两次装修手续171户，两次装修验房126户，两次装修已退押金106户。以下是重要工作任务完成情况及分析：

一、日常接待工作

每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。

二、信息发布工作

本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

三、业主遗漏工程投诉处理工作

20___年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。

四、地下室透水事故处理工作

20___年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。

五、入户服务意见调查工作

我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。

截止到20___年xx月xx日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。

六、建立健全业主档案工作

已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。

七、协助政府部门完成的工作

协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。

八、培训学习工作

在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队。把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。

工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：

1、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。

2、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时。

3、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善。物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。

4、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。

5、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。

6、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。

综上所述，20___年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据国家、市政府有关物业管理的政策、法规及xx小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。

业主对物业反映问题范文 第29篇

投诉作文

“老张，你到底在磨叽啥啊？这可不像你作风嘿！”

当地消协门口，两个穿着粗布衣服的老人站在那儿，风干的脸上写满了沧桑，却又不失活力地站在那儿，就像两棵老松。

“这……老李，要不也就算了吧……这……伤和气嘛！”老张吞吐地说着，还一边往后退，摆着手，似乎眼前是地狱，入不得。

“伤啥和气啊！那种人……用俺儿媳妇的话说，那是假冒伪劣产品，还那么高个价钱，那店主分明就是欺负俺们是乡下人！”老李说得脸颊通红，灰白的头发也微微颤抖着。

“就一次嘛，下回就不去他那儿还不成？就当花钱买个教训，值得的啊！”老张拉住老李的胳膊肘就要往回走。

“嘿！瞧你说的！这俺们上当一回就罢了，别人咋办呐？也统统买了去，也自认倒霉？”老李赶紧挣脱老张的手，反而扯住他的.袖子就要把他往里拉，“这种商贩，该罚！否则俺不甘心！”

“可……”老张还想说什么，但又不知该说什么。

那村里都知道，老张是个老实的人，挨了打，受了骂都不会吭一声，有时还会憨厚地笑笑，好像别人骂的不是自己，这些年头倒也受了不少欺负。可不，这回儿子要尽孝心，接他进了城住，遇到了当年好友老李，两人才第一天逛商铺，就被别人狠狠敲诈了一笔。

城里人是聪明人，这两人都来自乡村，口才更不比那久经商场的店主，才没几句话就被人家堵得哑口无言，反而是他们有错在先！这口气，老张能咽下，老李可咽不下去，非拖着老张去消协投诉。

“这种店，必须关门，也权当是给社会做贡献是不！”老李义愤填膺地拍拍胸脯。

“俺种田也能做贡献……”老张懦懦地说，眼睛不知该看哪儿，反正就是不敢看前方。

“老张，别那么没出息啊！这一回两回骗下来，俺们的钱都打水漂了，反倒便宜了那群家伙！长些个志气，让他们瞧瞧，俺们乡下人，也不是好欺负的！”重重地拍了拍老张的肩膀。

“这……好吧！”老张叹了口气，打算随着老李进去。

“等等――”

两人才打算进门，便老远听见了一声呼喊，皆是转头，竟是那商铺的店主，老李的脸一下子如涂了墨一般，冷哼了声，便将脑袋撇了到了一边。

而老张就只是直直看对方跑来。

“哎哟两位客人，”那店主褪去了凶神恶煞的面孔，倒显得谄媚起来，“两位客人，刚刚啊，是我的无礼，呵呵，因为些私事，你也知道，这坏情绪总会影响对客人的态度，我先道歉，道歉呵！”店主是一口流利的普通话，老张听着却是极为讽刺。

“啊！原来是这样啊！老李，你看人家都匆匆来道歉了，咱们就原谅他吧，不是有句话说‘退一步海阔天空’吗？”老张也换上了笑容。

老李斜睨了店主一眼，冷冷地说，“恐怕是人家知道俺们要去投诉了吧！”老李毕竟是个精明人。

还记得吵到最后，老李搁下了狠话――咱们要去那什么消协投诉！你给俺等着！就气冲冲地走了。

估计是店主不放心，偷偷让人跟了他两，才知道真要去投诉，便赶紧冲了过来。

店主的脸色有些难堪，但还是很好地保持了稳重，“怎么会呢！顾客是上帝，我们没理由欺骗上帝啊！”店主笑着，只是那笑声有些让人发寒。

“俺不信耶稣，有事咱去消协里说！”拽住老张，倒慌了那店主，下意识地扯住老张的另一边袖子。

“客人客人！有话咱们好好说，何必去这种地方呢！”

“放手，身正不怕影子斜，去消协又怎样？还是说你心虚了？”

“怎么会，不是该大事化小小事化了嘛，咱们坐下喝口茶，慢慢谈啊！”

“……”

两人争执不下，却还是被老李拉入了门……

初三:谢洁茹

业主对物业反映问题范文 第30篇

上诉人：陈xx，女，汉族，1xxx年9月12日生，住郑州市二七区xx村。

被上诉人：刘xx，男，汉族，1xxx年8月25日生，住郑州市xx区xx办事处xxx村18号。

上诉人因与被上诉人离婚纠纷一案，不服郑州市xx区人民法院（20xx）x民一初字第37xx号民事判决书，特依法提起上诉。

上诉请求：

1、请求二审法院依法撤销一审错误判决，并予以改判或者发回重审。

2、诉讼费判由被上诉人承担。

事实与理由：

一、一审判决认定上诉人与被上诉人已无和好可能、感情确已破裂，判令离婚，错误。

上诉人与被上诉人于20xx年恋爱至20xx年4月10日登记结婚，在长达近一年的时间里，两人共同度过了漫长而又甜蜜的热恋岁月。两人从相识、相知到相爱，关系从恋人到夫妻，两人的感情也随着甜蜜爱情的浇灌，由热恋到结婚，双方相互了解，性格相投，爱好一致，自然建立了较好的夫妻感情。

登记结婚不久，即20xx年4月26日，上诉人因发生交通事故造成残疾，在此情况下，被上诉人与上诉人之间的感情不但？有破裂，反而使被上诉人更加关心、爱护、体贴上诉人，双方恩恩爱爱、卿卿我我的步入了婚礼的殿堂，即20xx年4月举行了婚礼，这些都是铁的事实，这些事实不会随着上诉人发生交通事故造成残疾，也不会因为被上诉人的母亲劝说被上诉人离婚甩掉累赘而改变。

被上诉人在先后离婚诉讼中，均系母亲被迫而实施，被上诉人的表里不一，内心对上诉人及和上诉人温馨浪漫的共同生活非常思念、牵挂之恋，根本不愿意弃这个以前曾经拥有温馨的家，根本不愿意和上诉人离婚，导致今天两人离婚只是被上诉人父母被迫所致，因此，上诉人与被上诉人有很好的感情基础，双方相互思念，如果人为的把一个幸福美满的家庭拆散，还不如成全被上诉人和上诉人，而一审法院对此不予查明，人为的认定双方已无和好可能，感情确已破裂，显然错误，请二审人民法院查明本案事实后，予以改判或者发回重审。

二、一审判决认定上诉人与被上诉人共同债务为元，错误。

1、上诉人向其父亲先后借款共计115600元的共同债务，应依法认定。

上诉人于20xx年4月26日发生交通事故，在郑州市第二人民医院住院治疗，于20xx年10月31日出院，住院治疗费104660元。发生交通事故后，被上诉人母亲看到上诉人伤情严重，就制止被上诉人不准到医院陪护上诉人，在住院期间，所交的医疗费自然只能向自己的父母借款。出院时，共向其父亲借款110000元整，而交通事故的肇事方于20xx年3月26日才向上诉人赔付医疗费、误工费、护理费、精神损害赔偿费等共计86300元。而一审判决连最起码的先后时间不予考虑，就径直对上诉人先后向其父亲陈喜拴借款共计115600元因被上诉人δ签名、系父女关系不予认定，明显错误。

2、上诉人获得医疗费、误工费、伤残补助费等费用系上诉人的个人财产。

上诉人因交通事故致残，且在事故中承担重要责任，获得的赔偿费用86300元仅是总费用的40%。我国婚姻法第18条规定：“有下列情况之一的，为夫妻一方财产：（一）、一方的婚前财产；（二）、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。”因此，上诉人获得40%的赔偿费用应系上诉人的个人财产。而一审判决混淆共同财产和个人财产的概念，获得赔偿的费用86300元和共同债务115600元相互冲抵后，就是共同债务，显然错误，望二审人民法院依法查明本案事实后，予以改判。

三、一审判决对上诉人与被上诉人共同拥有的四层￥房因拆迁而获得的补偿费16万元的共同财产不予认定，错误。

上诉人与被上诉人于20xx年4月10日登记结婚，俩人为了有一个温馨而又美满的家庭，于20xx年10月在郑州市郑东新区栋十里铺村建设了栋400平方米的二层￥房，该￥房系上诉人与被上诉人结婚后共同建设的（有建筑许可证为证）； 20xx年初，因规划被拆迁，政府对该房屋补偿了16万元人民币（平方米400元），该房屋拆迁补偿费系上诉人与被上诉人共同所有。上诉人在一审诉讼中，再三申请法院对该￥房拆迁补偿进行调查，而一审法院对该￥房的建设时间、坐落λ置、拆迁时间、补偿标准、补偿费用的多少不予查明，以证据不足为由不予认定，明显错误。

四、一审判决对上诉人与被上诉人举行婚礼时收取的礼钱5900元不予查明，错误。

上诉人与被上诉人结婚举行婚礼时，收取的礼钱5900元，系被上诉人个人占有，在一审诉讼中，被上诉人对此也予以认可，而一审判决对此不予查明，望二审法院依法查明事实后，予以改判。

五、一审判决对上诉人与被上诉人分居期间所需的抚养费只字不提、人为的不予查明，明显错误。

上诉人因发生交通事故致残丧失劳动能力后，被上诉人母亲为使自己的儿子摆脱累赘，为使其再找到一个漂亮而又能干的妻子，不顾街坊邻居的劝阻和嘲笑，于20xx年6月底把上诉人驱出家门，遗弃上诉人。我国婚姻法第20条规定，“夫妻双方有互相扶养的义务。一方不履行抚养义务时，需要扶养的一方，有要求对方付给抚养费的权利。”上诉人系被上诉人的'妻子，因此，被上诉人应向上诉人支付从遗弃之日起至今的抚养费，即从20xx年7月1日至20xx年10月31日期间的抚养费， 月为600月，抚养费共计24000元。而一审判决对上诉人遗弃至今的抚养费不予查明、人为的回避，显然错误！请二审人民法院依法查明事实后，予以改判。

六、一审判决判令上诉人与被上诉人离婚后一次补偿9000元抚养费，不足以维持上诉人的正常生活，明显太低，应予增加。

上诉人发生交通事故后，致大脑偏瘫，虽伤残程度仅为八级，但劳动能力已完全丧失，现上诉人仍需要继续治疗，一年所需费用25000元左右，而一审判决判令上诉人与被上诉人离婚，判令被上诉人一次性支付上诉人抚养费仅为9000元，该费用还不够维持上诉人半年生活所需的费用（含医疗费）。因此，一审判决判令被上诉人一次性支付上诉人抚养费明显太低，应予增加，或者按 年支付抚养费一次（ 月按600元， 年为7200元），至上诉人再次结婚日止或恢复劳动能力日止。

综上所述，一审判决认定事实、适用法律明显错误，请二审人民法院依法查明事实后，予以改判或者发回重审。

郑州市中级人民法院

上诉人：

20xx年x月27日

业主对物业反映问题范文 第31篇

投诉建议书参考

xx供热公司各级领导:

您们好！

我们是x市xx小区b座的全体住户，我们小区至XX年以来，大部分住户冬季室温始终达不到18°以上的标准，我们多次到十站反映情况，但问题至今没有得到解决。部分人家被迫采用放水和增加循环设备的方法改善室内温度，但这种做法的弊端是人所共知的，损人不利己，无法从根本上解决问题。

我们全体住户经过协商，向贵公司提出如下建议：

1 立即更换早已不能正常使用的腐烂设备，让供暖的温度和压力达到正常标准！更换设备期间，住户室温降低，贵公司应退还住户供热费。

2 如果不能更换腐烂的设备，因循环动力原因出现的'室温不能达标的问题，应由贵公司负全责。贵公司应出资为每家住户安装室内动力循环设备，以保证住户的温暖需要。

3 以上两点如果不能满足，请贵公司领导为我们指点双赢之策，如果实在没有好的办法，我们要求全额退还我们已交付的取暖费，并赔偿大家的温暖损失！

以上建议肯请贵公司领导快速认真处理，我们相信您们能体谅民众的疾苦，相信您们有处理问题的能力，多谢了！

另外，如果贵公司热力系统温度和循环良好，因个别住户私自放水和使用大功率循环泵而导致的其他住户温度不达标，个别住户应退还其他住户的供热费，希望贵公司能维护受害者的利益，承担起认定责任的义务，还大家一个公平！

xx小区b座全体住户

XX0108

业主对物业反映问题范文 第32篇

上诉人(原审被告)： ，性别： 出生： 电话：

民族： 职业： 住址：

被上诉人(原审原告)：天津市佰翰物业管理有限公司，地址：天津市河北区张兴庄北路博德花园5号楼4门底商，法定代表人：杨翰哲，董事长

上诉人因天津市佰翰物业管理有限公司物业纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2008)北民初字第 号判决，现提出上诉。

上诉请求：

1.请求撤销天津市河北区人民法院做出的(2008)北民初字第 号判决；

2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：

一、原判决认定事实不清并有误

(一)原判决“本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》合法有效”，并以此认为原审原被告之间存在物业服务管理，其认定事实错误。

1.《天津市物业管理条例》第四十二条规定：“物业管理服务合同应当载明下列主要内容：“……(四)物业管理服务标准；(五)物业管理服务费用；(六)物业管理服务合同期限……。”

上诉人与被上诉人之间虽然签订了物业服务合同，但是合同中既没有明确服务标准、服务费用，也没有约定服务起始时间，事后双方也没有任何补充约定。也就是说，合同最根本的条款不具备，合同内容根本就不具备应有的法律效力。

2.事实上，被上诉人佰翰物业公司自始至终根本就没有对业主提供物业服务，其根本就没有开始服务，更谈不上退出的问题。佰翰物业公司与开发商博德房地产公司同属一个法人代表，其在小区内的工作只是开发商售后服务。佰翰物业公司只是在业主入住的时候，利用其强势地位迫使业主预交半年物业费(含电梯)，而其与业主之间根本就没有交纳物业费及服务开始时间的约定，也没有提供相应的物业服务，其收费属于无权收费，应该予以返还给上诉人。

3. 《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人佰翰物业的进驻既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。

同时《天津市物业管理条例》第42条规定“物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案”，即佰翰物业公司进驻小区，必须向所在地河北区物业办公室办理备案手续，而事实上，佰翰物业根本就没有在物业办备案，其根本就不具备进驻小区服务资格，更谈不上收费权。

4.根据《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

业主对物业反映问题范文 第33篇

上诉人（原审被告）：xx置业顾问有限公司

地址：xx市ZZ区美湖路ZZ号

法定代表人：

被上诉人（原审原告）： Z女士

地址：xx市xx区xx街

原审被告：xxA房地产开发有限公司

地址：xx市xx区xx东路xx号

法定代表人：

上诉请求：

1、撤销原审判决之第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；

2、改判由被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。

上诉人xxV置业顾问有限公司、xxA房地产开发有限公司与许《委托购房及装修咨询合同》纠纷案件，上诉人不服原审判决之第一、二项，特提起上诉，具体事实与理由如下：

一、上诉人已经充分履行了委托合同项下的装修咨询义务，原审认定事实不清。

首先，上诉人委托合同项下义务为提供装修咨询服务，而不是进行实际的装修施工。

其次，上诉人已经为许华提供了xx苑精装修选集。该选集根据不同户型及各个类型的潜在客户群，分别制作了不同风格及多元功能的装修方案，该选集并附有各方案项下之图纸，可以说，上诉人已经充分、有效、善意的履行了装修咨询义务。

最后，至于装修方案最终未能付诸实施，原因并不在上诉人或者同洲公司，而在许华，原因正是许华不履行认购书、拒绝签署正式的商品房买卖合同。

因此，上诉人已经充分履行了委托合同的装修咨询义务。

原审法院并未对上诉人充分履行装修咨询服务义务的事实予以认定，系属认定事实不清。

二、委托购房及装修咨询合同已因合同相对方均充分履行合同义务而终止，不存在单方解除的前提，原审适用法律错误，并导致了错误判决。

前已述之，上诉人充分履行装修咨询服务义务，那么，根据合同法第405条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……”及合同约定，上诉人就应该依约足额相应报酬，事实上，许华也付清了相应的装修咨询报酬。因此，委托购房及装修咨询合同已因相对方均充分履行合同义务而终止，客观上不存在委托人单方解除委托合同的前提。

反观原审判决，在认定上诉人与许华之间就装修咨询事项的委托关系的情况下，迳行根据，合同法第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定支持了许华解除合同的诉求，系属适用法律错误。

总之，上诉人认为，原审认定事实、适用法律均有误。委托购房及装修咨询合同已因合同相对方均充分履行合同义务而终止，上诉人获取报酬有充分的事实与法律依据，无需向许华退还任何款项。请贵院支持上诉人的全部上诉请求。

xx市中级人民法院

上诉人：xx置业顾问有限公司

（盖章）

日期：20 年 月 日

业主对物业反映问题范文 第34篇

尊敬的各位游客:

您好!

原计划在国庆大假期间(10月5日)来我景区旅游并作为嘉宾为游客助兴的中国影帝--XX，因为相关手续未办理齐全，推迟到来时间，具体时间待定。我景区在此向大家真诚的道歉。

XX是我国著名演员、金马影帝，也是颇受粉丝喜爱的一位歌手。为了增添节日欢乐，吸引更多人气，我景区特请XX在10月5日来景区献歌表演，并签售景区门票，与游客一起欢度国庆佳节。但近日，景区正式接到通知，由于考虑到国庆大假期间的游客量大，以及交通、安全等多种因素，未获得相关部门的批准，XX来景区献唱计划被推迟，具体到来日期待定。

为表达歉意，我景区特别推出了相关优惠活动，即在原定XX献唱的10月5日这天景区票价全面6折以表我们景区诚意。希望大家理解和包容。祝大家国庆假日快乐!

道歉人:xx-x

xx-xx年xx月xx日

业主对物业反映问题范文 第35篇

物业管理员工作总结：自调入xxx园任职主任一职以来，本人认真对待工作，努力适应工作环境，虚心向上，埋头工作，履行职责，勤勤恳恳地完成各项工作任务，下面将我这个岗位的日常工作事项与大家分享一下：

一、管理处的日常管理工作

自公司进行人员岗位分配职责以来，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。xxx管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

二、日常投诉处理维护工作

1、安全管理。今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年发生许多单车被盗事件。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。

2、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。

3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成xxx、xxx园、xxx园等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。

4、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主提出副食品原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。

5、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。

6、水电维护。主要对辖区内的xxx园、xxx园、xxx园等35栋房屋的水电维护及日常管理工作；全年水电月平均损耗率分别在——，严格控制在允许范围内；辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。

7、处理投诉方面。全年共接待处理投诉147起，已处理完成140起，正在处理7，处理率达95%。其中水电投诉报修98起，房屋维修23起，防盗门及单元门报修26起，投诉164起。

全年投诉主要集中在楼顶层住户房屋漏水，14、15楼业主对酒店的油烟、噪音，小区对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但13楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。

三、存在的问题和今后努力方向

一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：

第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；

第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位；

第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求；

第四，车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有77个车位，其中有4个车位漏水，故车主不愿将车停放进去；

第五，xxx园水电亏损严重，主要原因是电梯的公摊费用没用分摊好。

第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担；

第七，目前，我处所辖的xxx园物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。

对于以往工作存在的不足，为了迎接新一年的工作，应努力做好以下几个方面：

第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习物业专业知识和相关法律常识。加强对物业发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数；

第二，加强对辖区内的水电日常盘查、巡视，建立一个长效管理机制，从源头上堵住偷、漏、跑、冒、滴现状，尽量将水电亏损降到最低限度；

第三，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进处室对业主、其他部门的服务水平及支持、配合能力；

第四，在小规模物业小区，尽快成立业主委员会，与业主委员会协商调整提高物业服务费或者由业主实行自治管理，使业主、物业管理企业均受益，避免我司长期亏损。

第五，为改变物业、房产、工程公司无止境承辖担区基础设备设施维修费用状况，必须启用房屋维护资金，而我司目前所接受的物业大多属前期物业管理，要顺利地启用维护资金，故急需成立业主委员会，好与业主委员会重商物业管理合同续签和动用维修资金事宜。

业主对物业反映问题范文 第36篇

物业管理中业主归属感分析

业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。

一、研究基础

1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对传统文化和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。

2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。

二、业主归属感的因素分析

影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例()。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。

三、物业服务综合认可

四、结束语

在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。

业主对物业反映问题范文 第37篇

由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。 因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。但是有下列条款的无效：

业主对物业反映问题范文 第38篇

20xx年度，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。

截止到20xx年12月19日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。

以下是重要工作任务完成情况及分析：

一、日常接待工作

每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。

二、信息发布工作

本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用xxx发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

三、业主遗漏工程投诉处理工作

20xx年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。

四、地下室透水事故处理工作

20xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。

五、入户服务意见调查工作

我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。

截止到20xx年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。

六、建立健全业主档案工作

已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。

七、协助政府部门完成的工作

协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。

为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。

八、培训学习工作

在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。

部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。

工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：

一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。

二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;

三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。

四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。

五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。

六、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。

日后工作的努力方向及工作设想：

我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。

一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;

二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;

三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;

四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。

五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。

六、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率。

七、做好小区的精神文明建设，开展各种形式的宣传工作，并定期组织业主的文化娱乐活动。同时积极开展并做好各项有偿服务工作。

综上所述，20xx年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据国家、xx省、xx市政府有关物业管理的政策、法规及xx小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。